石榴集团事件背后：房企争抢郑州旧城改造最后红利

12月9日，郑州即将推出一场土拍，涉及多个旧城改造地块。正是这一场土拍引爆了郑州房地产市场的维权事件与石榴集团妥协的结局。

一家早期介入郑州城改地的房企相关人士对21世纪经济报道记者透露，郑州在旧城改造已有自己的“套路”：由市城中村改造办公室（简称“市城改办”）牵头，通过区政府组织区城改办、国有全资或控股公司落实。“国有全资或控股公司由区政府设立，负责本区域范围内的城中村改造融资、安置房建设、土地开发整理等工作”等。

这是一套成熟的架构和体系。因此外来房企进入郑州都要通过与当地房企合作的手段，主要以股权合作、收购为主。例如融信在郑州高新区的项目与当地朗悦集团合作成立郑州融信朗悦置业有限公司。

郑州的城中村改造起始于2003年，而在2015年－2017年城中村改造已进入冲刺阶段，在这三年内，郑州的城中村将全部实施改造。

这就不难理解为何今年以来外来房企欲打破郑州内生循环状态，希望分一杯羹了。21世纪经济报道记者多方求证获悉，郑州启动城中村改造十多年来，不少房企均遭遇“闯关”失败，石榴集团并非唯一在郑州“吃亏”的企业。市场的博弈在一年之间变化如此大，与资金的流向不无关系。调控以来，一线城市的投资资金被挤出，流向二三线城市，郑州作为国内中部地区重要工业城市，市场潜力自然被房企看中。

21世纪经济报道记者试图联系政府部门，郑州市房管局等相关部门以不便接受采访为由拒绝接受采访。

郑州城改模式有渊源

21世纪经济报道记者采访多家房企，并获得一份关于郑州旧城改造模式的分析报告。通过房企相关人士的披露与这份报告的梳理，不难看出，目前郑州城改所处的冲刺阶段，赋予了房企更多的利润空间。

2003年9月，郑州城中村改造正式启动，并发布《郑州市城中村改造规定（试行）》。2004年，市政府成立了“郑州市城中村改造指挥部”，随后17个村（组）被确定为改造试点。

2007年6月，酝酿已久的“103号文件”终于出炉，郑州市城中村改造的大潮开始蔓延、扩散。“政府让利、村民受益、企业得利”，一时间，城中村改造的“郑州模式”产生了轰动效应。2009年，郑州市政府决定，除了一些重点项目沿线涉及的城中村外，郑州暂不批准其他城中村改造项目。先“消化”现有批准项目，推进安置房建设。

2011年底，《郑州市城中村改造管理办法》出台，各区政府成立国有全资或控股公司，负责本区域范围内的城中村改造融资、安置房建设以及土地开发整理等工作。

2012年7月，郑州市政府批准20个城中村进行改造，这是郑州近年来单次批准城中村改造数量最多的一次，也标志着郑州市新一轮城中村改造全面提速。彼时调控收紧，房企也无暇顾及二三线城市市场。