石榴集团事件背后：房企争抢郑州旧城改造最后红利

2013年，老鸦陈、陈寨等“重量级”城中村先后传出改造消息。2015年，金水区最后几个城中村的拆迁也进入倒计时，意味着郑州城中村改造进入冲刺阶段。

由于由区政府成立的国有全资或控股公司接受区政府（管委会）的委托，作为建设主体实施安置区建设，最为关键的是，城中村改造费用主要由房企垫资，后期政府会通过返还招拍挂土地款的形式对企业进行补偿。郑州本土房企在一级开发阶段即介入，因此郑州在土拍时，通常以定向出让方式协助前期参与改造的企业完成招拍挂流程。

建业、鑫苑地产等河南本土房企在郑州发展以来，跟随城中村改造步伐，享受了一波红利；升龙、万科、保利等外来房企也因为与当地房企合作而获利。

最后一轮红利抢夺

上述郑州房企相关人士透露，与本土房企合作开发，是所有的外来房企进入郑州的“捷径”，也是最直接的方法。“在2003年刚开始城中村改造的时候，确实也有不少外地房企想进入，奈何当时的市场透明度太不高，商业风险很大。”一名业内人士透露，以上海某国企为例，当年在与郑州当地企业合作的时候就因为商业理念不同而“吃亏”，最后撤离，至今仍未踏入郑州一步。

从郑州在“十二五”期间，全市四个开发区、六个城市区及县城、产业集聚区、组团新区规划区范围内，共启动拆迁村庄627个，动迁175.65万人可见，郑州全域范围内保持着每年拆迁100多个村的进度。中心城区的476个村庄，已完成拆迁改造城中村383个，占总数的八成。

因此，进入2016年，郑州的城中村数量已经不多，预计在今明两年将全部实施改造。换言之，这是城中村改造最后一波红利。来自同策咨询的数据显示，郑州房价从2015年－2016年一直保持增长。2015年1月，郑州房价均价7990元／平方米；到2016年8月，房价跃上万元台阶——10066元／平方米。

根据规划，2015年-2017年，郑州入市城中村改造项目主要分布在金水、惠济、中原、管城、二七、高新等6区，一共有46个项目。这些项目均名花有主了，以河南本土房企如建业、绿都、名门、鑫苑等为主，外来房企如恒大、万科、保利也在列。

而外来房企最想进入的也是这一波城中村改造集中的区域，分享最后的红利。比如融创通过收购美盛在郑州布局了两个项目，一个就位于惠济区，而另一个位于郑东新区；融信直接进入了高新区；恒大与新合鑫置业在高新区合作项目；碧桂园与当地房企名门地产在金水区合作名门紫园与名门翠园等等。

上述业内人士指出，外来房企表面上对郑州市场的品牌、质量等有贡献，但也在一定程度上打破了原来的利益分配局面，因此较容易成为众矢之的。