石榴集团事件背后：房企争抢郑州旧城改造最后红利

12月9日，郑州即将推出一场土拍，涉及多个旧城改造地块。正是这一场土拍引爆了郑州房地产市场的维权事件与石榴集团妥协的结局。

一家早期介入郑州城改地的房企相关人士对21世纪经济报道记者透露，郑州在旧城改造已有自己的“套路”：由市城中村改造办公室（简称“市城改办”）牵头，通过区政府组织区城改办、国有全资或控股公司落实。“国有全资或控股公司由区政府设立，负责本区域范围内的城中村改造融资、安置房建设、土地开发整理等工作”等。

这是一套成熟的架构和体系。因此外来房企进入郑州都要通过与当地房企合作的手段，主要以股权合作、收购为主。例如融信在郑州高新区的项目与当地朗悦集团合作成立郑州融信朗悦置业有限公司。

郑州的城中村改造起始于2003年，而在2015年－2017年城中村改造已进入冲刺阶段，在这三年内，郑州的城中村将全部实施改造。

这就不难理解为何今年以来外来房企欲打破郑州内生循环状态，希望分一杯羹了。21世纪经济报道记者多方求证获悉，郑州启动城中村改造十多年来，不少房企均遭遇“闯关”失败，石榴集团并非唯一在郑州“吃亏”的企业。市场的博弈在一年之间变化如此大，与资金的流向不无关系。调控以来，一线城市的投资资金被挤出，流向二三线城市，郑州作为国内中部地区重要工业城市，市场潜力自然被房企看中。

21世纪经济报道记者试图联系政府部门，郑州市房管局等相关部门以不便接受采访为由拒绝接受采访。

郑州城改模式有渊源

21世纪经济报道记者采访多家房企，并获得一份关于郑州旧城改造模式的分析报告。通过房企相关人士的披露与这份报告的梳理，不难看出，目前郑州城改所处的冲刺阶段，赋予了房企更多的利润空间。

2003年9月，郑州城中村改造正式启动，并发布《郑州市城中村改造规定（试行）》。2004年，市政府成立了“郑州市城中村改造指挥部”，随后17个村（组）被确定为改造试点。

2007年6月，酝酿已久的“103号文件”终于出炉，郑州市城中村改造的大潮开始蔓延、扩散。“政府让利、村民受益、企业得利”，一时间，城中村改造的“郑州模式”产生了轰动效应。2009年，郑州市政府决定，除了一些重点项目沿线涉及的城中村外，郑州暂不批准其他城中村改造项目。先“消化”现有批准项目，推进安置房建设。

2011年底，《郑州市城中村改造管理办法》出台，各区政府成立国有全资或控股公司，负责本区域范围内的城中村改造融资、安置房建设以及土地开发整理等工作。

2012年7月，郑州市政府批准20个城中村进行改造，这是郑州近年来单次批准城中村改造数量最多的一次，也标志着郑州市新一轮城中村改造全面提速。彼时调控收紧，房企也无暇顾及二三线城市市场。

2013年，老鸦陈、陈寨等“重量级”城中村先后传出改造消息。2015年，金水区最后几个城中村的拆迁也进入倒计时，意味着郑州城中村改造进入冲刺阶段。

由于由区政府成立的国有全资或控股公司接受区政府（管委会）的委托，作为建设主体实施安置区建设，最为关键的是，城中村改造费用主要由房企垫资，后期政府会通过返还招拍挂土地款的形式对企业进行补偿。郑州本土房企在一级开发阶段即介入，因此郑州在土拍时，通常以定向出让方式协助前期参与改造的企业完成招拍挂流程。

建业、鑫苑地产等河南本土房企在郑州发展以来，跟随城中村改造步伐，享受了一波红利；升龙、万科、保利等外来房企也因为与当地房企合作而获利。

最后一轮红利抢夺

上述郑州房企相关人士透露，与本土房企合作开发，是所有的外来房企进入郑州的“捷径”，也是最直接的方法。“在2003年刚开始城中村改造的时候，确实也有不少外地房企想进入，奈何当时的市场透明度太不高，商业风险很大。”一名业内人士透露，以上海某国企为例，当年在与郑州当地企业合作的时候就因为商业理念不同而“吃亏”，最后撤离，至今仍未踏入郑州一步。

从郑州在“十二五”期间，全市四个开发区、六个城市区及县城、产业集聚区、组团新区规划区范围内，共启动拆迁村庄627个，动迁175.65万人可见，郑州全域范围内保持着每年拆迁100多个村的进度。中心城区的476个村庄，已完成拆迁改造城中村383个，占总数的八成。

因此，进入2016年，郑州的城中村数量已经不多，预计在今明两年将全部实施改造。换言之，这是城中村改造最后一波红利。来自同策咨询的数据显示，郑州房价从2015年－2016年一直保持增长。2015年1月，郑州房价均价7990元／平方米；到2016年8月，房价跃上万元台阶——10066元／平方米。

根据规划，2015年-2017年，郑州入市城中村改造项目主要分布在金水、惠济、中原、管城、二七、高新等6区，一共有46个项目。这些项目均名花有主了，以河南本土房企如建业、绿都、名门、鑫苑等为主，外来房企如恒大、万科、保利也在列。

而外来房企最想进入的也是这一波城中村改造集中的区域，分享最后的红利。比如融创通过收购美盛在郑州布局了两个项目，一个就位于惠济区，而另一个位于郑东新区；融信直接进入了高新区；恒大与新合鑫置业在高新区合作项目；碧桂园与当地房企名门地产在金水区合作名门紫园与名门翠园等等。

上述业内人士指出，外来房企表面上对郑州市场的品牌、质量等有贡献，但也在一定程度上打破了原来的利益分配局面，因此较容易成为众矢之的。