陈杰：房地产调控核心在于优化市场基本面

10月8日，上海市住房城乡建设管理委员会、市规划国土资源局联合下发《关于进一步加强本市房地产市场监管促进房地产市场平稳健康发展的意见》，提出在继续严格执行《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》（即“沪九条”）的基础上,进一步强化市场监管，加大执法力度，规范市场秩序，坚决遏制房价过快上涨态势,确保该市房地产市场平稳健康发展。上海因此成为一线城市限制房价上涨过快的最新“领跑者”。

调控力度“史无前例”

“沪六条”具体措施为：第一，加大商品住房用地供应；第二，加强商品住房用地交易资金来源监管；第三，加强新建商品住房预销售管理；第四，严厉查处房地产市场违法违规行为；第五，全面实行存量住房交易资金监管制度；第六，加强政策解读宣传。

“当前，城市房地产市场正在两极分化，各个城市的情况也有很大差别，政策也需要更加具有针对性，作为一线城市，且近期上海房价明显上涨过快，在这种情况下，上海出台‘沪六条’加强调控也是必然的。”上海财经大学不动产研究所执行所长陈杰在接受中国经济时报记者采访时表示。

在刚刚过去的“十一”长假期间，中国楼市迎来新一轮的收紧调控大潮。自9月30日起直至黄金周结束，北京、广州、深圳、苏州、合肥等19个城市8天内先后出台楼市调控政策。截至目前，据不完全统计已有22城发布楼市调控新政，包含限购、限贷等多项政策。至此，国内限购城市重新扩围至22个,涵盖了一线、二线、三线城市。

陈杰认为，这次调控典型地体现为因城施策、一城一策，不再是全国统一行动，而是让各个城市自己制定政策，政策的差异性也很大。

记者了解到，在这些限购城市当中，深圳的调控被称之为最有力度。主要有：土地拍卖保证金是土地出让底价的50％。单身人士包括离异，限购一套房。无房有贷款记录首付5成；第二套房首付7成。外地人士在深圳购房必须交纳五年社保。英国《金融时报》用“史无前例”来形容这次中国给楼市降温的举措。

陈杰表示，当前，一二线城市是控制房价的压力，三四线城市是去库存的压力，但一二线城市中也有分化，房价涨幅、房价上涨原因、短期与中长期供求对比、未来土地供应量等都差别很大，很难统一政策调控。

“所有这些先调控的城市都是近期房价涨幅大、市场有一定失控风险、社会舆论压力也大的城市。”陈杰强调。

房价暂时没有明显松动 成交量呈断崖式下跌

新政之后，接下来房地产市场会发生哪些变化？

对此，陈杰认为，主要有以下三点变化。

第一，热点城市的房地产成交量短期内会下挫不少，但房价暂时不会有明显松动。

第二，流动性过剩、经济下行中的投资机会缺乏与资产荒、大城市的土地供应严格控制，这些基本面不发生改观，房价很难有实质性下行。但也不排除一些城市的局部地段，缺乏房价上涨基础，完全是跟风上涨，一旦炒作资金因为资金链断裂而离场，会发生局部市场坍塌。