陈杰：房地产调控核心在于优化市场基本面

10月8日，上海市住房城乡建设管理委员会、市规划国土资源局联合下发《关于进一步加强本市房地产市场监管促进房地产市场平稳健康发展的意见》，提出在继续严格执行《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》（即“沪九条”）的基础上,进一步强化市场监管，加大执法力度，规范市场秩序，坚决遏制房价过快上涨态势,确保该市房地产市场平稳健康发展。上海因此成为一线城市限制房价上涨过快的最新“领跑者”。

调控力度“史无前例”

“沪六条”具体措施为：第一，加大商品住房用地供应；第二，加强商品住房用地交易资金来源监管；第三，加强新建商品住房预销售管理；第四，严厉查处房地产市场违法违规行为；第五，全面实行存量住房交易资金监管制度；第六，加强政策解读宣传。

“当前，城市房地产市场正在两极分化，各个城市的情况也有很大差别，政策也需要更加具有针对性，作为一线城市，且近期上海房价明显上涨过快，在这种情况下，上海出台‘沪六条’加强调控也是必然的。”上海财经大学不动产研究所执行所长陈杰在接受中国经济时报记者采访时表示。

在刚刚过去的“十一”长假期间，中国楼市迎来新一轮的收紧调控大潮。自9月30日起直至黄金周结束，北京、广州、深圳、苏州、合肥等19个城市8天内先后出台楼市调控政策。截至目前，据不完全统计已有22城发布楼市调控新政，包含限购、限贷等多项政策。至此，国内限购城市重新扩围至22个,涵盖了一线、二线、三线城市。

陈杰认为，这次调控典型地体现为因城施策、一城一策，不再是全国统一行动，而是让各个城市自己制定政策，政策的差异性也很大。

记者了解到，在这些限购城市当中，深圳的调控被称之为最有力度。主要有：土地拍卖保证金是土地出让底价的50％。单身人士包括离异，限购一套房。无房有贷款记录首付5成；第二套房首付7成。外地人士在深圳购房必须交纳五年社保。英国《金融时报》用“史无前例”来形容这次中国给楼市降温的举措。

陈杰表示，当前，一二线城市是控制房价的压力，三四线城市是去库存的压力，但一二线城市中也有分化，房价涨幅、房价上涨原因、短期与中长期供求对比、未来土地供应量等都差别很大，很难统一政策调控。

“所有这些先调控的城市都是近期房价涨幅大、市场有一定失控风险、社会舆论压力也大的城市。”陈杰强调。

房价暂时没有明显松动 成交量呈断崖式下跌

新政之后，接下来房地产市场会发生哪些变化？

对此，陈杰认为，主要有以下三点变化。

第一，热点城市的房地产成交量短期内会下挫不少，但房价暂时不会有明显松动。

第二，流动性过剩、经济下行中的投资机会缺乏与资产荒、大城市的土地供应严格控制，这些基本面不发生改观，房价很难有实质性下行。但也不排除一些城市的局部地段，缺乏房价上涨基础，完全是跟风上涨，一旦炒作资金因为资金链断裂而离场，会发生局部市场坍塌。

第三，城市内部的房价也会出现加速分化。房地产具有金融资产的特征，不能上涨就很容易下跌，难以平盘。房地产还有金融放大作用，房价不上涨后，社会信贷规模也会萎缩，降低房地产投资资金的可得性。一旦房地产高杠杆资金发生融资困难和资金链断裂，会产生连锁反应。

本报记者了解到，在限购的压力之下，虽然房价暂时还没有明显松动，但成交量却呈断崖式下跌。

据不完全统计，国庆节期间 （10月1日－10月6日），一线城市北京成交量在291套，而在之前的6天 （9月25日－9月30日），北京楼市日成交量达到1066套，不足之前成交量的3成。而创下中国楼市上涨之最的深圳，单日成交量甚至达到可怜的个位数。10月1日，深圳楼市成交数据还在246套，10月2日数据降到12套，到10月3日，成交套数仅有8套。

在此轮房价上涨中，拔得头筹的二线城市，也从盛夏直接跌入寒冬。数据显示，国庆节期间（10月1日－10月6日），南京楼市平均每天成交量在138套，而在国庆节前6天（9月25日－9月30日），这个数据则达到744套，也就是说新政后的成交量不足调控前的2成。值得一提的是，其中10月3日和4日的成交量分别仅有29套，创下近年来的最低记录。杭州楼市也一样，10月以来，杭州每日新房签约套数已经出现六连降。

银行体系改革和利率市场化仍然任重道远

国家统计局公布的《2016年8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》数据显示，8月份全国房价呈继续上涨态势。据统计，纳入监测的70个大中城市中，有64个城市新建商品住宅价格环比上涨，比上月增加13个，上涨城市比例超过九成。

可以说，在国庆节之前，国家包括地方政府并没有额外出台限购政策，一直是静悄悄的，直到国庆假期才开始全国性的调控。

在陈杰看来，这次明显是国庆节前夕中央开会后统一布置，要求地方政府落实。这方面有一些信息流露出来。如果中央不统一布置、不表态、不上升为政治高度，地方政府一是没有积极性和主动性，二是各地方政府也猜不透中央到底怎么想，担心误解了中央的意图，尤其打乱了去库存的布置。

“中央的决策也是经过反复酝酿、观察思考和商定权衡之后，认为光靠市场自身的力量很难调节到位，部分热点城市的房价有越演越烈、自我加速之势，必须及时干预，哪怕牺牲掉房地产市场热带来的财税、金融、投资等方面好处，也要遏制房价过快上涨，才能防止更大的市场灾难。”陈杰表示。

近几年，在资产荒、实体产业不景气和楼市区域分化的背景下，产业和金融资本为寻求机会一直在楼市、股市、债市等有限的几个市场间迅速穿越。楼市、股市、债市换着来的趋势越来越明显。

陈杰认为，产业和金融资本为寻求机会一直在楼市、股市、债市等有限的几个市场间迅速穿越本是正常现象，不同资产之间有不同特质和适应不同经济周期，给投资者以资产分散的机会。

在陈杰看来，产业和金融资本在楼市、股市、债市等有限的几个市场间迅速穿越反映出以下两点事实不容忽视。

第一，民间资金十分充沛，到处寻求投资机会，回报率要求并不高，资产荒严重。

第二，资金进入实体经济还是很难。缺乏规范渠道的投融资机制，将投资者的闲置资金与产业投资机会有效结合。“这说明银行体系改革和利率市场化仍然任重道远。”陈杰强调。