去库存与房价上涨共存逻辑：资金量过大 存销比偏低

　　城镇化未到踩刹车之时

　　房地产市场仍有巨大发展潜力。

　　李兴表示，2008年以来，中国经济增速持续快于全球增速，基本面有支撑。另一方面，当前全国城镇化率为56%，户籍城镇化率仅36%，要达到70%的城镇化水平还有很大空间。城镇化进程还远未到需要踩刹车的时候，长期看好房地产市场的发展。

　　此外，人们会随着经济增长对房屋产生许多改善需求。按照当前每年新增10亿平方米开发量的增速测算，还需要10年左右的开发期。房地产业与实业并不是相对立的，房地产业关联的产业包括钢铁、水泥、化工、木材、家电、家具、园林设计等60多个行业。

　　聂黎明表示，在城市轮动中很难找到固定规律，但好的城市会产生虹吸效应，较弱的城市会产生外溢效应，这将决定城市的产业和人口。招商蛇口和鼎信长城在城市布局的选择上很接近，即一线城市、环一线城市和核心节点的二线城市。

　　李兴介绍，中国金茂布局在一线和有经济实力的二线城市。在已经进入的20个城市中，无论是人口、GDP、消费能力和商业活跃度在全国都排名靠前。

　　旭辉集团资金总监潘皓琦表示，当前推动房价上涨的因素更多是投资需求，在逐利的需求下，一线城市上涨后其利润率会下降，需求向一线城市周边和二线城市转移，甚至到三线城市。但个人杠杆逐步走高，一旦出现重大宏观政策变动，整个房地产业风险都在加大。因此，聚焦在一、二线城市的抗风险能力会略强。

　　近年来，房企也在加强全球布局。

　　在海外的配置策略也沿袭了这一理念。鑫苑中国总裁崔勇表示，如果将世界看做一个国家，能够选择的主要城市为纽约、伦敦、东京和旧金山，相当于中国的北上广深。

　　崔勇认为，从感觉上，纽约就像是北京，都非常多元的城市，人们可以从事科技、投资、创业等行业；而旧金山很像深圳，Facebook上市时创造了许多千万富翁、亿万富翁。“这些城市就是各种资源的聚集。”