去库存与房价上涨共存逻辑：资金量过大 存销比偏低

产业金融投资潮

　　房地产的巨大江湖，投资人、购房人，任何人都在热切关注。面对一、二线城市直冲云霄的房价，专业投资人更多表现出的是谨慎，甚至担忧。而针对与房价一样虚高的创业公司估值，资本狂欢的时代已经过去，粗放的投资模式终将被时间湮没，精细化才是未来的主流。

　　2016年以来，以北京、深圳为代表的一线城市房价热闹，引燃了武汉、南京、合肥等二线城市的购房热情，上述城市房价近期均创下新高，“抢”成为购房一族的关键词。

　　而大量三、四线城市仍在艰难去库存中，房子卖不动，大片楼盘闲置，公司开工进展缓慢。

　　为何去库存和房价上涨这一看似矛盾的现象会同时出现？

　　在“2016鼎信长城中国产业金融投资高峰论坛”上，来自招商蛇口、启迪协信、中国金茂集团、旭辉集团、和昌集团、鑫苑中国等地产开发巨头代表参与了讨论。

　　多位与会地产商代表认为，去库存和房价上涨现象共存背后有着合理的逻辑，即城市分化，这也代表了他们对于地产市场今后布局的重点方向。

　　城市结构分化

　　招商蛇口华北区总经理聂黎明表示，看似矛盾的现象其实并不矛盾。房价上涨从东南传导至中部，现在已经逐步引燃西部市场，背后有业内公认的逻辑。即市场资金量比较大，而存销比偏低。“资金和资产的供需关系，土地供应和需求的关系，带来的信心和恐慌，或超出供求关系本身的幅度。”

　　中国金茂集团投资发展部总经理李兴表示，结构分化是导致整体去库存和房价上涨之间矛盾的主因。从土地供应上看，2014年全国住宅土地供应量在10亿平方米左右，2015年缩减一半左右，2016年1-8月份仅1亿多平方米，土地供应量分别是前年的十分之一和去年的二十分之一；在资金面上，预计今年底信贷总投放量将超过13万亿。大量资金无处可去，造成土地价格疯狂。地价上涨自然带动房价上涨。

　　李兴表示，此次房价上涨主要集中在几个比较典型的二线城市和一线城市，它们的去化周期基本在10个月之内。如合肥、南京、苏州（楼盘）等地去化周期已小于5个月，而这些城市本身经济发展较好，人口聚集，各方需求必然存在，在全国去库存的背景下，释放了更多的需求。

　　城镇化未到踩刹车之时

　　房地产市场仍有巨大发展潜力。

　　李兴表示，2008年以来，中国经济增速持续快于全球增速，基本面有支撑。另一方面，当前全国城镇化率为56%，户籍城镇化率仅36%，要达到70%的城镇化水平还有很大空间。城镇化进程还远未到需要踩刹车的时候，长期看好房地产市场的发展。

　　此外，人们会随着经济增长对房屋产生许多改善需求。按照当前每年新增10亿平方米开发量的增速测算，还需要10年左右的开发期。房地产业与实业并不是相对立的，房地产业关联的产业包括钢铁、水泥、化工、木材、家电、家具、园林设计等60多个行业。

　　聂黎明表示，在城市轮动中很难找到固定规律，但好的城市会产生虹吸效应，较弱的城市会产生外溢效应，这将决定城市的产业和人口。招商蛇口和鼎信长城在城市布局的选择上很接近，即一线城市、环一线城市和核心节点的二线城市。

　　李兴介绍，中国金茂布局在一线和有经济实力的二线城市。在已经进入的20个城市中，无论是人口、GDP、消费能力和商业活跃度在全国都排名靠前。

　　旭辉集团资金总监潘皓琦表示，当前推动房价上涨的因素更多是投资需求，在逐利的需求下，一线城市上涨后其利润率会下降，需求向一线城市周边和二线城市转移，甚至到三线城市。但个人杠杆逐步走高，一旦出现重大宏观政策变动，整个房地产业风险都在加大。因此，聚焦在一、二线城市的抗风险能力会略强。

　　近年来，房企也在加强全球布局。

　　在海外的配置策略也沿袭了这一理念。鑫苑中国总裁崔勇表示，如果将世界看做一个国家，能够选择的主要城市为纽约、伦敦、东京和旧金山，相当于中国的北上广深。

　　崔勇认为，从感觉上，纽约就像是北京，都非常多元的城市，人们可以从事科技、投资、创业等行业；而旧金山很像深圳，Facebook上市时创造了许多千万富翁、亿万富翁。“这些城市就是各种资源的聚集。”