高价地转向合作开发 房企共担土地成本风险

高价地转向合作开发房企共担成本风险房价同环比涨幅扩大，多地重启限购限贷。8月份，70个大中城市新建商品住宅价格算数平均环比上涨1.26%，增幅较上月扩大0.54个百分点；算数平均同比上涨7.54%，较上月扩大1.19个百分点。价格环比和同比上涨的城市数量均较上月有所增加，其中环比涨幅超过2%的城市有16个，同比涨幅超过20%的城市有10个。

大量资金、较松政策、看涨预期共同作用下的热点城市房地产市场交易活跃，房价呈现大幅上涨态势。目前已有苏州、厦门和杭州三个热点二线城市重启限购措施，合肥、南京、武汉等多个城市以提高按揭贷款首付比例为主要手段升级了限贷政策。热点城市热潮不退，接下来还将有更多城市重回限购限贷队伍。

销售增速小幅下降，依然保持较快增长。1月份-8月份，商品房销售面积87451万平方米，同比增长25.5%，增速比1月份-7月份回落0.9个百分点。商品房销售额66623亿元，增长38.7%，增速回落1.1个百分点。只要去库存任务还在持续，成交将继续保持较好增长。去年同期的高基数使接下来的“金九银十”在增速上看或不会太突出，考虑去年的翘尾效应，销售增速将继续走低。

今年以来，在实体经济走软的背景下，银行对按揭资产偏爱有加，反映在前期按揭贷款利率一路走低，信贷投放占比加大。目前房贷利率优惠已近极限，8月全国首套房贷款平均利率4.44%，为近两年来的首次停止下降；二套房贷款平均利率为5.39%，已连续9个月持平。较宽松的货币环境、较低的贷款利率仍将持续，部分热点城市进入收信贷、防风险的去杠杆期，银行或从抢房贷市场转为吸引优质客户，房贷政策趋于稳定，注重防止金融风险。

房地产投资增速略有回升，主要来自土地市场贡献。1月份-8月份，全国房地产开发投资64387亿元，同比名义增长5.4%，增速比1月份-7月份提高0.1个百分点。从土地市场和新开工情况看，1月份-8月份房地产开发企业土地购置面积同比下降8.5%，降幅比上月扩大0.7个百分点；土地成交价款增长7.9%，提高0.8个百分点；房屋新开工面积增长12.2%，回落1.5个百分点。

房地产开发投资的好转主要来自于土地市场的贡献，房企出手阔绰、地价高歌猛进，使得在土地成交面积同比下降的同时成交价款却有了更快的增长。面对土地拍卖溢价率连连上升的势头，处在风浪中心的几个热点城市应对措施则迥然不同。上海采取中止土地出让的方式收紧供应，而更多的城市如深圳、厦门、苏州、合肥则集中大规模推地，希望通过增供给的方式平抑地价。若推地持续，或将支撑房地产投资增速企稳并阶段性小幅回升。

销售回款和按揭贷款保持高速增长。1月份-8月份，房企到位资金91573亿元，同比增长14.8%。其中，国内贷款14199亿元，增长1.7%；利用外资97亿元，下降52.6%；自筹资金31983亿元，增长0.6%；定金及预收款25656亿元，增长29.7%；个人按揭贷款15395亿元，增长52.2%。

定金及预收款以及个人按揭贷款保持高速增长，其在开发企业各项资金来源中的占比也明显提升。销售热情的持续及银行按揭的支持、较低成本融资渠道的开放，使开发商资金面较好。但从另一个方面也应该看到，当货币宽松周期过去、银行收紧信贷政策之后，未来开发企业特别是中小房企资金链或面临考验。