中信证券分析师陈聪在两个月前路演时,就曾预测房地产市场将会不断出现地产公司之间的并购。陈聪认为,比起买地,买公司更为划算。
9月18日晚间,融创中国宣布,以总代价约137.88亿元,拟收购联想控股41间目标公司的相关股权及债权,该等目标公司主要拥有42个物业项目权益。这是一笔在外界看来非常划算的生意。按实有建筑面积静态计算,每平方米单价只合1890元。
9月21日,融创中国再披露,公司间接全资附属公司聚金物业认购金科地产非公开发行股票,占金科地产扩大后已发行股份总额约16.96%,认购价为每股人民币4.41元,总代价约40亿元。至此,融创中国成为金科第二大股东。
陈聪认为,房地产市场很有必要引入“重置价值”的概念,也就是NAV。所谓“重置价值”,是指公司现有资产,如果在公开市场上重新获取,可能付出的成本。目前看来,资本市场计算的NAV和重置价值往往有较大差异,招拍挂市场的成交价格,通常远远超过根据目前房价测算的企业开发用地真实价值。
并购的机遇
陈聪的判断是,“买地不如买地产股”。他的逻辑是,历史上,高价地出现往往引发市场对调控加码和企业成本失控的担心,地产企业估值可能下行。但是由于存在地产产业资产定价泡沫的问题,存在有产业背景的增量资金,高价地的出现反而可能是拥有存量资源的地产企业价值重估的机会。
陈聪表示,“高价地不断给地产产业资产增添风险,土地市场和地产债市场的泡沫远大于地产股可能存在的泡沫,从而挤压一些有产业背景的资金考虑投资地产股。具备产业背景的增量资金,并不一定是说开发企业的资金,而是说以前习惯于投身地产相关资产,如寻求购买地产企业非标准化融资产品,寻求为地产企业拿地提供支持的资金。当这些资金越来越觉得不能忍受日益高涨的地价,也不能忍受回报率越来越低的固定收益产品时,地产企业的股票就成了其可能的出路。”
2024-04-25 07:05
2024-04-25 07:00
2024-04-24 12:40
2024-04-24 07:15