【房企观察】搅局“野蛮人”背后的五条资本市场路线

近期房企的资本运作特征越来越明显，比如恒大控股嘉凯城、举牌廊坊股份、入股万科，宝能系举牌万科等等，资本作为白银时代的搅局者频繁出手，那么，这些搅局者为何频繁出击资本市场？其背后的战略意图或资本市场路线是什么？ 

同策咨询研究部总监张宏伟认为，不同类型的企业，不同搅局的场景，不同的搅局者其战略意图不一：有的出手资本市场是为了上市平台的打造，比如恒大收购嘉凯城股权，其目的就是为了回归A股；而有的资本则充满了野蛮的搅局角色，比如宝万之争双方已经打得不可开交；有的则为了讲一个资本市场故事，虚虚实实很难分辨真假；而有的目的则相对简单，或只是为财务投资，或只是通过股权合作而获得土地储备或联合开发的项目。

第一条路线：直接进行财务投资获利

当股市从去年5月份开始转熊后，部分上市房企市值估值相对较低，而从销售业绩来看，随着政策的刺激与核心一二线城市楼市的复苏好转，大型品牌房企的销售业绩都超预期完成。而此时，在沪深两市的上市公司中，符合资本大鳄举牌条件（大股东持股比例低于30%、股权分散、市净率较低等）的房企不在少数。这时，无论是对于险资还是其他投资者，预判未来2-3年品牌房企的销售业绩还是趋好的，作为投资者来讲，当上市房企价值处于低估期时通过资本市场“抄底”房企股权有直接财务投资的获利的目的，这也是“野蛮人”看中房企并投资的最直接原因。 

第二条路线：买地太贵就买上市公司 

就今年的土地市场而言，北上广深等一线城市、南京、苏州、合肥、厦门等核心热点高价地频现，要想在上述热点城市公开招拍挂土地市场上拿地，不拿高价地似乎很难下手，因此，从典型品牌房企来看，已经将触角伸向二级市场进行项目或项目公司股权收购。从最近两年来看，由于获得土地储备或项目的成本相对较低，股权收购的案例越拉越多。

而近期，品牌房企开始收购房企的股权，比如恒大收购嘉凯城、廊坊发展等房企的股权，从获得长三角、京津冀土地储备或项目的成本的角度来看，通过直接收购房企的股权的方式成本相对较低，并且布局核心战略要地也更为迅速，对于提升销售业绩而言也更为直接。“买地太贵就买上市公司”这种方式往往会受到善于资本运作的品牌房企的欢迎，比如像恒大、融创这样的品牌房企。

第三条路线：资源优化配置与战略联盟

以险资举牌房企为例，大多数险资举牌房企有资源优化配置或战略联盟的意图。就目前险资企业资金投向来看，大多数险资企业都有进军养老地产的计划，或者已经开始在养老地产领域布局。当前，险资企业举牌房企，尽管不会马上形成险资与房企的开发养老地产的战略联盟，但是，从实际影响力与资源配置的角度来讲，险资对于被举牌的房企的影响力会逐渐加大。因此，不排除今后险资会利用房企在房地产领域的优势开展养老地产市场的布局工作。