房地产市场成高危市场？房贷上升创纪录 存款大搬家

第一太平戴维斯数据显示，全国各等级城市6月份住宅销售价格已经连续第4个月均出现环比上涨。不过除了一线城市环比上涨了30个基点外，其他等级城市环比的涨幅均出现收窄的情况。“如果价格增速继续放缓，五线城市的房价或开始转跌。”这家机构研究人员表示。

“面粉”反作用力

相较于不断飙涨的房价，全国土地市场价格也在疯狂上涨。

中原地产研究部最新统计数据显示，2016年上半年，北京合计出让了23宗用地，其中2宗棚户区改造、居住类合计7宗，成交金额为209.7亿元，商服类3宗成交金额为55.55亿元，综合类4宗，成交金额为91.35亿元。

“从土地成交历史看，2016年上半年，北京土地市场创造了多项历史最低，但溢价率、楼面价则刷新了历史最高纪录。”中原地产首席分析师张大伟表示，今年上半年出让地块中，能够成为商品房住宅的部分估计仅有3000套。

鉴于此，张大伟认为，一线城市减少土地供应是趋势，仅有的土地成交也将全面“高价地化”，对房价的影响也将非常大。

针对土地价格飙涨，以及不断上扬的房价，各地区也在出台调控政策，但依然不能阻止土地价格上涨的趋势。

合肥在6月底出台了比苏州、南京土地熔断更严厉的土地出让政策：20亿元以下的土地，一个月付清土地款；20亿元以上的，半年付清。合肥各区县拍出高价地的，开发商必须在土地出让合同签订的一个月内一次性付清土地出让金。

分析人士认为，合肥出台的限贷政策一定程度上抑制了楼市成交量，因此房价环比涨幅较6月有所收窄。

南京也出台了调控政策。5月底南京相关部门通过其官方微博发布消息，南京对土地出让实行最高限价，对竞买人报价超过最高限价的，终止土地出让，竞价结果无效。但近期的土拍表明，南京的土地熔断机制，对过热的土地市场作用不大。

另一个热点是苏州。苏州4月举行的今年首场土地拍卖会，成为40多家开发商围猎的秀场，13幅土地拍卖的总价约250亿元，这些地块的平均溢价率达到2倍之多。

土地疯狂，与苏州房价的飞涨直接相关。去年7月份时，苏州平均房价只有1.2万元/平方米左右，今年3月苏州房子均价已经升至近1.8万元/平方米，目前已经超过2万元/平方米。

“销售市场持续的上扬，以及今年以来流动性持续宽松，进一步提升了土地市场热度。目前在东莞、廊坊、苏州等一线城市周边城市以及杭州、成都等重点二线城市，土地价格不断上涨。”世邦魏理仕研究部经理谢晨认为，这些土地价格的走高和高价地的成交案例，又成为强化楼市未来上涨预期的信号。

易居中国执行总裁丁祖昱认为，现在土地的集中度越来越高，且拿高价地的公司比较集中，主要是国企、央企，还有一部分当地的龙头企业，“开发商是在和央企搏资源、搏未来的生存空间。如果不做，就会被别人并购掉”。

“今天高价地的成因基本上大家都认同，因为市场上钱又多又便宜。从某种程度上说，在利息越来越低的情况下，不拿钱是很吃亏的。过去12%-13%的利率都抢着拿，今天2%的利率不拿，就把大好河山拱手相让。高价地不断产生，一定会对房企运作模式发生很大的变化。”丁祖昱说。

段舒怀分析称，北京新推出的几幅地块再次刷新成交纪录，溢价都超过100%还吸引了数十家开发商竞价，再次验证北京的土地市场是卖方市场。顾云昌则预测，下半年中国房地产市场会走稳，全年销售量和土地价格有望创出历史新高。

已成“高危”市场？

未来房价将走向何方？

顾云昌预测称，2017年，房地产销售或将明显放缓，甚至出现负增长。销售回落主要因为前期需求透支，但楼市下行的时期恰恰是购买力重新积蓄的阶段，此后又会出现回涨的情形。

事实上，上半年的房价飙涨形式是产业，本质却是金融。

2016年以来，信贷延续扩张态势。今年一季度，新增人民币贷款4.61亿元；其中新增个人住房贷款1万亿，创下自2010年央行开始公布金融机构贷款投向报告以来的历史最高纪录。

北京创高助新会计师事务所负责人黄华认为，除了信贷的扩张，实体经济投资的紧缩，股市投资的紧缩，以及一线楼市信贷的紧缩，则是二三线楼市突然上涨的主要原因。

段舒怀认为，乱象只是表象，根源很复杂，要分析房价需要从土地市场（土地供给方），房地产商（房产提供方）和购房者（需求者）三个方面来分析。

“分析土地地价趋势可以从6月13日北京市委市政府的 发展北京城市全面提升城市建设规划水平 文件中看出端倪：推动城市规划建设向更加注重减量提质转变，五环路内严禁新增建设用地，严格控制建设规模，不难得出结论，至2020年北京土地供应只可能更紧不可能放量；所以，北京房价将持续上升。”段舒怀称。

段舒怀同时认为，房地产行业现在已经属于“高危”行业。

“除非北京继续吸引全国高收入群体进入，仅靠具备购房资格的购房者是承担不起目前的房价的，但北京严格限购政策让这种可能遥不可及，现在开发商拿地也是在赌不会接到最后一棒。”段舒怀表示。