北京商住限购传言引成交上涨 开发商仍坚信早晚要限

商住物业被炒作得沸沸扬扬，但政府的最终表态令人玩味。

    6月6日北京门头沟区暂停商住网签后，6月14日，北京将暂停部分区县网签的消息迅速流出。当日晚间，北京市住建委相关负责人回应，“今晚24点北京将全面停止商住网签”的消息并不属实。

    由于北京市官方并未直接回复北京商住全面限购不属实，开发商忐忑不安的心情并未放松。

    北京市一位市属国企高层对21世纪经济报道记者分析，关于北京商住限购，推测目前不会有官方回应，政府要为以后留有余地。但官方表态也没说肯定限，因此就不会是近期推出的政策。如果商住限购政策下周就推出，现在就应该要吹风。所以推测至少近期不会限购。

    受商住限购传闻影响，开发商在近期掀起了全民大促销活动。6月14日，北京万科对外打出“万科天地、长阳天地，72不打烊”的广告。不仅万科，21世纪经济报道记者了解到，北京市大部分商住项目都进行了不同程度的促销活动。

     6月14日消息传出当天，北京商办类产品共签约2672套，签约面积22.58万平方米，由85平方米的套均面积可以看出，当日商办类成交当中绝大部分为“商改住”类产品。

    据亚豪君岳会统计显示，自6月6日门头沟暂停商住网签起，9天时间北京商办类产品共签约87.55万平方米，签约货值高达227亿元，相当于正 常月份的全月成交量。而剔除个别交易失常的项目后，按照50%的首付比例来计算，9天时间开发商回笼资金约52亿元。传言最终被辟谣之后，开发商及各个销 售渠道成为了最大赢家。如果按照这一非同寻常的去化节奏，北京商办物业虽然潜在库存巨大，但542.8万平方米可售库存的去化周期将低至54天。

    自5月5日通州商住限购之后，北京商住市场“全面限购”的传言逐渐浮出水面；虽然最终限购传言被辟谣，但这几轮传言叠加通州限购前的集中成交， 使得商住市场出现重大突破，2016年截止目前商住成交占全部住宅成交的比重高达56%，这也是商住首次超越商品住宅，成为市场主力，而在 2011-2015年间商住占比一直维持在20%左右。

    亚豪机构市场总监郭毅分析，除去限购传言的刺激，住宅市场本身的特征变化也是商住市场“变大变强的”推动力，2015年北京商品住宅供需比低至 1：1.7，去年这一数据为1：1.1；另外去年北京商品住宅套均总价为377万元，而今年已升至503万元。在商品住宅供应减少价格飙升的背景之下，商 住类产品无疑成为填补市场空白的“最佳利器”。而这类产品由于不限购、总价低一级品质不断提升的特性，其购买人群也从低端刚需向改善型蔓延，成为掌控需求 市场的主力。

    郭毅认为，虽然此次暂停网签的传言被辟谣，但是相关主管部门对于商住这一“擦边球”产品的限制仍将从严甚至不断加强。近几年，包括通州、昌平、 门头沟等地都对商业及公建用地提升了规划要求，如分割散售的面积加大，要求开发商自持等，其目的一方面在于还原商业及办公产品原本的使用用途，为区域产业 提升及配套升级形成助力，另一方面也是在北京控制人口规模的目标之下，减少因商改住产品激增造成大量常住人口涌入区域的压力。

    中原地产分析师张大伟认为，政府没有直接针对商住物业限购直接回应，说明仍然有“限”的可能。据他测算，虽然当下公寓类库存在3万套左右，但潜 在供应非常惊人，约为21万套左右，也就是说公寓的潜在供应大约可以卖10年（按照2015年前平均每年2万套左右的成交计算）。如果这个市场限购，成交 量跌幅将在80%-90%。