一线城市土地供应减少 万科跟着轨道交通拿地靠谱吗

6月12日，在万科和深圳地铁联合举办的论坛上透露出这样一个信息：万科将根据城市群战略来发展地铁物业，期望通过这一方式，一举打破土地资源匮乏的问题。在万科签署的战略协议内容中，有一部分是通过和中轨集团的合作，为深圳地铁和万科参与轨道交通PPP项目提供资金支持。开发商参与轨道交通PPP，有着怎样的门槛？后来者是否也能按此模式操作？
　　在土地市场，“高价地”大规模涌现之时，抓住国家城市群发展战略契机，在一线城市的卫星城拿地，似乎已经成为房企突破高地价之困的最有效武器。那么，长三角、珠三角等城市群中主要的都市圈，真的能通过类似城际轨道交通，迅速破局高地价之困吗？开发商的下一轮机会，是否在城镇化这一范围内，还可以精确到都市圈这个区域？
　　“高价地热”一直持续到了6月，据中原地产研究部统计数据显示，以一二线城市为例，6月首周就拍出12宗“高价地”，其总成交金额高达327.5亿元。一线和部分二线城市的土地资源稀缺，成为地价快速上涨的重要原因。
　　在6月12日万科与深圳地铁集团（以下简称深铁）联合举行的“2016轨道交通与城市发展高端论坛”上，有信息显示，万科将围绕地铁深耕城市，根据国家的城市群战略来发展地铁物业，提供配套服务，期望通过这一方式，一举打破土地资源匮乏的问题。
　　此举引起热议，有业界人士问，长三角、珠三角等城市群中主要的都市圈，真的能通过类似城际轨道交通，迅速破局高地价之困吗？
　●困境：热点城市土地供应越来越少
　　在这一轮“高价地”热中，国企扮演着重要角色。房地产与金融资深评论人黄立冲向《每日经济新闻》记者表示，国企在融资方面具有优势，融资成本更低，表现在土地市场，对同一块土地的价格预期高于其他房企。
　　同时，货币超发，大量资金入市，也直接助长了土地以及楼市的泡沫。
　　业内知名房地产分析师表示，从以往经验看，“高价地热”都出现在楼市热销之后。去年楼市销售状况好，房企需要补库存，而在回归一二线城市的需求下，房企扎堆在一二线城市，资金大量涌入。
　　据《每日经济新闻》记者观察，“高价地热”是多重因素共同作用的结果，一线城市土地供应日渐收缩也是现实。
　　近日，国土资源部召开座谈会称，“十三五”时期，将压缩我国新增建设用地总量，新增建设用地总量控制在3256万亩，较“十二五”减少669万亩。“十三五”期间，全国新增建设用地总量平均每年减少100多万亩，以后还将延续这一趋势。
　　北京“十三五规划”提到，要实现城乡建设用地负增长，北京土地供应量连续第六年下降。2009年发布的《深圳市土地利用总体规划》（2006~2020年）草案要求，到2020年，深圳建设用地将从“微增长”逐步到“零增长”或“负增长”。
　　从近年的供地情况来看，2014年起一线城市住宅计划供地就呈现零增长，甚至负增长局面。2016年，广州住宅供地计划也呈现下降的趋势。
　　而从实际完成率来看，土地供应量大打折扣。北京的统计数据显示，近5年中除2013年完成供地计划外，其余年份均未完成供地计划，近两年的完成率为60%左右。
　　供地的减少，造成一线城市土地资源日趋紧张，为了获得土地，开发商不得不高价拿地。在一线城市无地可拿之下，房企扎堆转战周边的二线城市，造成了一线以及部分二线城市“高价地”频出的局面。
　　早在2014年1月，国土资源部部长姜大明曾表示，今后将逐步调减东部地区新增建设用地供应。除生活用地外，原则上不再安排人口500万以上特大城市新增建设用地。这些城市中就有“高价地”频现的一线城市以及热点二线城市，如苏州、南京、合肥等地。
　　近期，国家发改委发布的《长江三角洲城市群发展规划》（以下简称《规划》）提到包括上海、苏州、南京、杭州在内的一二线城市都属于过度开发城市，粗放式、无节制的过度开发，新城新区、开发区和工业园区占地过大，严重影响到区域国土空间的整体结构和利用效率。
　　未来将遏制建设用地蔓延趋势，控制开发强度，特大城市和大城市建设用地实现由增量扩张向存量挖潜转变，上海建设用地规模实现减量化。
　　《规划》提到，到2020年，基本形成经济充满活力、高端人才汇聚、创新能力跃升、空间利用集约高效的世界级城市群框架。长三角希望通过规划城市群，破解高地价困局，焕发城市发展的活力。
　　未来国家不仅要在整体上缩减一线城市土地供应，同时会加大过度开发的一线以及二线城市的调控，这些城市恰恰是“高价地”扎堆之处。通过对过度开发区域的调控，实现区域间的均衡发展，从而抑制“高价地”，解决楼市两极分化。
　　对此，新城控股高级副总裁欧阳捷认为，解决“高价地热”不是控制土地供应，而需要加大土地供应，在新增供应不足的情况下加大城市更新的力度，提高土地利用效率。
　　明源地产研究院资深研究员刘策表示，缩减一线城市以及部分二线城市的土地用地规模，在城市群内部对过度开发区域进行调控，实现土地供应的地区均衡化发展，这个做法对于当前的“高价地热”短期影响不大，毕竟僧多粥少的局面短期很难改变。
　　通过土地供应的调整不能从根本上改变房企热衷大城市及核心地段的热潮，就像现在国家鼓励房企去三四线城市拿地但是房企都很谨慎一样，这是市场本身的规律在发生作用。
　●破局：去一线城市卫星城拿地
　　有业内分析师认为，从目前情况来看，房企资金充足，销售情况良好，短期内“高价地热”不会出现大的变化，将延续下去。那么如何才能解决一线城市以及部分二线城市土地供应不足的问题，打破“高价地热”的困境？
　　6月12日，万科、深铁与重庆城市交通开发投资集团等单位签署了四项备忘录，确立了万科未来重要的发展方向，围绕地铁为城市提供配套服务。通过这一方式，根据国家的城市群战略来发展地铁物业，万科可以获得大量优质土地，减少过热的“高价地”项目给企业造成的冲击，一举解决土地资源匮乏的问题。
　　万科相关人士在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，不拥抱轨道交通就只能拿“高价地”了。一线城市土地有限，依靠轨道交通，将部分城市功能外移，能够有效缓解大城市病。未来将迎来轨道交通10年铂金时代，万科看好都市经济圈兴起。
　　在一线城市的卫星城拿地，似乎已经成为房企突破高地价之困的最有效武器。
　　那么，长三角、珠三角、京津冀等城市群中主要的都市圈，真的能通过类似城际轨道交通或者高铁，迅速破局，解决土地供应不足的问题？
　　欧阳捷表示，轨道交通＋都市圈是解决“高价地热”的一大方法，都市圈的建设实现城市之间的协调发展，各城市之间不再是竞争关系，而是分工不同的各大板块，相当于扩大了城市的范围，而轨道交通则解决了往返两地的时空交流成本，实现资源共享，中心城区的供地压力自然能得到缓解。
　　业内分析师表示，房企在一线城市拿地越来越难，与地铁公司合作有利于在主流城市补充库存，是当前一线城市土地供应不足困境下的不错选择。
　　该分析师认为，这也将成为今后的大趋势，就拿北京和上海来说，人口饱和，产业外迁是必须的，通过资源整合，把过剩的资源向外转移，为新的需求腾出空间，解决中心城市拥堵的问题。国际上很多大都市的经验证明，这是行之有效的方法。
　　高力国际调研及咨询部董事陈厚桥表示，依靠轨道交通建立都市圈，可以供应的土地范围就更大了，可以解决一部分一线城市土地供应不足的情况。依靠轨道可以缩短都市圈的时间距离，便利了城区之间的联系。
　　但陈厚桥认为，目前尚不能确定“轨道交通＋都市圈”的做法能够成为未来的趋势，仍需要时间检验。毕竟城市之间存在壁垒，在资源共享方面存在一定的障碍。另外就业以及居住距离是否符合心理预期，卫星城的基础设施建设、配套完善都需要时间去检验。