专家：高价地频出 房价要连翻几番才能盈利

注重资产管理，是罗臻毓认为凯德在商业地产运营之中，最为独特的一点。“从拿地到成品出现，实际上资产管理在这个过程中扮演着很重要的角色。” 凯德的核心竞争力，是利用集团价值链资源，做综合开发项目，把各个功能和业态有机连接，发挥协同效应。

本报记者 张晓玲 实习记者 吴抒颖 深圳报道

日渐下行的传统房地产市场撩拨着每个开发商的神经，他们或兴奋或疲于应对各种转型。然而对于那些早已布局运营、深谙资产管理之道的企业，比如凯德，现在的时代，才是真正做房地产的时代。

5月24日晚，在深圳来福士广场封顶前夜，凯德集团中国区首席执行官罗臻毓接受21世纪经济报道记者专访时称，房地产已经进入一个新的阶段，不管如何定义，这个阶段都与以前不同，凯德的策略是聚焦一二线，深化综合体战略。在这一过程中，积累多年的资产管理能力和房地产金融设计，成为凯德的秘密武器，对其在中国市场的爆发形成助力。

囤地升值时代已过

“中国房地产进入了另外一个阶段，快速增长期已经过去，现在是真正做房地产的时代。”罗臻毓指出，以往囤地三五年后把地卖掉获得的收益可能比盖楼经营更好，但是现在，获取土地所占用的资金量大，成本也较高，这种策略已经不适用。所有的开发商都面临转型。

中国房地产已经进入存量时代，市场严重分化，不同城市也呈现出不同的格局。

近期一二线热点城市高价地频出，对此罗臻毓表示，拿地的房企存在期望值过高的情况，拿地成本高企，势必要未来数年房价连翻几番才能够盈利。“预料不到，我们也不硬碰。”

另外，国内的金融环境也不支持开发商长期持有物业。

以深圳来福士为例，这座来福士要投入70多亿，但是通过收租的方式可能要十五年或以上才能够回笼资金。“要肯这样投入、真正做房地产的，不是没有，但不多。”

罗臻毓认为，当下做房地产更为重要的是资产“增值”。通过长期持有物业，靠开发商的运作和经营，实现增值，赚取利润。

从政府或者市场角度，无论是商场、办公楼还是服务公寓，综合体整体持有、专业化经营才能实现它的价值。把商业地产分割成小产权去散卖，不是做商业地产的长远之计。

在罗臻毓眼中，一二线城市房地产市场还未饱和，城市进化和更新仍有较大上升空间。地铁的发展使城市得以扩张，加之城市更新有较多的旧村、旧城改造项目，通过建设成型的综合体，衔接整个片区。“政府会欢迎这种模式，而且竞争也较小。”

基于以上认知，未来，凯德聚焦一二线、五大城市群为主，华北主要是北京、天津这一带，华东以上海、苏州、杭州、宁波为主，华南专注两个城市广州和深圳，西南部以重庆和成都为主，中部看准武汉。而在中原，凯德入股了河南建业，持有27%股份，作为中原地区的发展平台。

揭秘凯德资产管理

注重资产管理，是罗臻毓认为凯德在商业地产运营之中，最为独特的一点。“从拿地到成品出现，实际上资产管理在这个过程中扮演着很重要的角色。”

罗臻毓介绍，在建设初期，凯德会衡量这座建筑是否符合原本的定位和想法。另外，随时注意市场变化，如果市场风向转变，凯德也会相应作出调整，寻找区间内的最优解。