专家：高价地频出 房价要连翻几番才能盈利

到了经营阶段，通过市场的反馈优化方案增加收入。“可能通过分割的方法来增加出租面积，或者改造建筑本身的不足之处，例如改变商场动线。不要小看这些细节，一点小小的调整与完善，租金收入可能增加10%-15%。”

而凯德的核心竞争力，是要利用集团价值链资源，做综合开发项目，把各个功能和业态有机连接，提供更好的整体体验，发挥协同效应。这包括建造和经营商场、办公楼、服务公寓、综合体，还有盖住宅，把它们衔接起来，进行整个片区的规划和开发。

目前，凯德在做的综合体项目就包括来福士、城镇开发、旧改项目，以及在市中心地铁上盖综合体。

与所有发展商一样，凯德的实体商场也面临电商冲击。在中国，电商的发展比世界上任何一个国家都来得快和猛。

罗臻毓对此也深有研究，他说，电商会对实体经济造成一定冲击，包括凯德的商场。在一百万人口里面，以前可能需要10个商场，现在可能5个或者4个就够了。从凯德的角度讲，怎么做到前三才是重要的，只要生存下来自然有生意做。

罗臻毓透露，凯德已经开始尝试更智能化或者互联网+的想法、做法，通过科技让楼宇更智能化，能够和人交流。“我们和租我们店的商家都更需要去认知客户，尤其是如果我们帮商家去分析这些客户，也更能定位我的商场”。

为此公司开发了凯德星2.0平台，通过回馈优惠认知和留住客户；另一方面，也通过跟其他互联网公司合作，像百度等，去开拓和认识客户。

这种互联网+不仅应用于商场，罗臻毓希望，凯德办公楼工作的员工，也能在商场购物；住宅小区的业主，出游的时候也住凯德的服务公寓，利用互联网识别客户，把一切串联起来，打造一个生态系统。

此外，通过智能设施或是物联网，也希望能减少用户来到凯德物业的阻力，如利用智能停车，或为忠实的购物者预留电梯旁车位等，这样可以带来更多人流。

而互联网带来的工作和生活方式的变化，也会影响商业地产发展。“现在办公流行共享工作空间，可能以后的商场将提供联合办公空间，一边工作、一边购物；未来商场、办公楼将可能不再是传统意义的商场和办公楼。”

希望中国

更加开放REITs

罗臻毓指出，如果长期持有大型物业，与资本市场挂钩、证券化或者比较长期的资金安排是必须的。不然靠租金回报，可能要15-20年才收回成本，大部分房地产商无法大规模长期持有商业房地产。

而这方面的金融安排，正是凯德所擅长的。“资产证券化”是凯德拥有巨量资产的筹码之一。罗臻毓透露，凯德前期会把稳定、优质的项目注入到房地产信托基金里，资金回笼后再投入新的项目。目前凯德在中国有10个商场已注入信托基金；而其他综合体或是长期持有的物业，凯德则通过不同的私募基金进行运作。

罗臻毓指出，目前国内的资本市场并没有开放到能把商业地产证券化。从基金管理还有境内私募来看，国内对外资还是有一定限制。