北京楼市2015年：将再添2000套单价10万元豪宅产品

顶豪征战谁是赢家？

4月9日，西局板块首个项目——期待已久的龙湖·西宸原著在钓鱼台国宾馆亮相。3月23日，孙河别墅区第三个项目——首开·琅樾类独栋产品樾墅样板间开放。

一东一西，两大高端产品的亮相，正式揭开2015年顶豪市场征战的序幕。截至目前，已经有万柳书院、万科北河沿甲柒拾柒号、泛海国际、保利海德公园等售价在10万元量级的项目入市，今年预计还将有融创农展馆项目、佳兆业广场、保利首开东坝项目、恒大东坝项目等二十余个单价在10万元左右的高端项目入市，孙河、西局、东坝、京西等多个区域都将上演近距离厮杀大戏。

征战已经拉开，谁才是京城2015年高端市场的最终王者？让我们拭目以待。

战火初燃

4月9日，钓鱼台国宾馆，360°环幕上，期待已久的龙湖·西宸原著亮相，由担纲颐和原著的设计团队美国巴沙尼亚再度出马，继续承袭龙湖“中魂西技”的原著精神，依循恭王府的建制和理念，打造立体化的内城府院大宅。

据悉，该项目的入市将接过龙湖位于中央别墅区的顶级别墅产品——双珑原著的重担。从4月开始，龙湖双珑原著进入楼栋组团的销售期，主推4000万元上下的“中央墅”。

相对于龙湖西宸原著的高调，首开·琅樾实景样板间的亮相却显得低调很多。3月23日，首开·琅樾邀请了同区域的龙湖双珑原著、泰禾北京院子和温榆河墅区的千章墅的销售负责人，在十多家媒体的见证下，以其类独栋产品樾墅样板间的亮相，正式宣告杀入孙河战团。

孙河板块是2014年北京最热的别墅板块，龙湖双珑原著、泰禾北京院子两大顶级别墅项目，自入市以来硬是把高端别墅卖成了“快销品”，长期盘踞京城别墅销售榜首，给今年入市的首开·琅樾、中粮·瑞府带来巨大压力，也使得孙河板块将成为今年竞争最激烈的高端住宅板块之一。

一东一西，两大高端产品的亮相，正式揭开今年顶豪市场征战的序幕。

营销总监的烦恼

对于秦江来说，2015年的压力格外大。

作为华润置地的营销总监，秦江在2014年交了一份优异的答卷，其负责操盘的高端住宅项目——华润万橡府，以开盘首日热销15.9亿元、全年销售近20亿元成为2014年十大热销楼盘。2015年，秦江除了继续负责华润万橡府的销售外，还要负责华润置地在丰台亚林西的高价地项目和位于西城区德胜门内的一个超级豪宅项目。

秦江坦言，从去年开始，就很明显地感受到营销的压力，“前几年一年卖十五六个亿，很轻松，忙两个月，一票解决战斗，走人。去年从年初到年尾，很辛苦地最后才把20个亿完成了”。据秦江透露，这种压力并不是他一个人的感受，“去年卖得好的项目，大家交流发现，做得都是很辛苦的。”

秦江将目前的高端住宅市场分了三个级别，“第一个级别是入门级豪宅，总价在1000万左右、单价5万-6万的项目，如华润万橡府；第二个级别则是单价8万-10万，总价可能在2000万-4000万的产品，算是顶级豪宅，如华润丰台亚林西项目；最后一个级别是总价7000万-8000万超级豪宅，如万科的北河沿甲柒拾柒号和华润的德内项目”。其中，秦江并不担心最高级别的超级豪宅，因为占尽天时地利，卖一套少一套，他担心的是“货值高又要快走量的项目”。

在秦江看来，这两年能实现高周转的豪宅项目，固然有营造能力和设计定位提升的原因，但更重要的是“地价的解套”，成功的项目很重要的原因是土地市场的快速增长，“一个高价地的诞生意味着对前一个高价地的解套”。但土地和房价的上升却也让豪宅市场从去年开始不得不面对“因为价格越来越贵、客户越来越少、受众越来越少的局面”。

2013年、2014年土地市场的热闹，使得2015年必然成为一个高价地项目入市年，作为豪宅营销总监，秦江必须重新思考销售问题。

“顶豪项目就像一匹野马，客户便是我们苦苦追寻的草原。天公不作美，水少草不肥，吃不饱怎么办？”秦江在他的朋友圈这样写道。