贝壳研究院：旧改万亿蓝海破冰，重塑城市格局

三、20年及以上老房跌幅为次新房3倍以上，旧改可提升流通率

北京的老旧小区主要在核心区域，地段价值高，但是目前居住条件差，导致老旧小区在下行周期房价跌幅更大，造成了难以流通和资源被浪费的恶性循环。

老旧小区房价抗跌性差且流通不畅。在本轮下行周期中楼龄偏大又无其他资源的石景山区以11%的累计跌幅（2019年较2017年）居北京城区房价跌幅前列。在保证样本的前提下，为了剔除教育资源的影响，以石景山及丰台两区房源为样本，房价跌幅与楼龄基本呈正相关：20年及以上的房源均价累计跌幅达9%，而楼龄在5年以内次新房价格跌幅不到3%。贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，房源老旧、居住环境差制约房屋的流通。房龄越大，流通率越低，不利于资源的优化配置。

图：石景山及丰台两区不同楼龄二手房成交均价变动（2019年较2017年）

来源：贝壳研究院

图：2019年北京不同楼龄段二手房流通率

来源：贝壳研究院

老旧小区改造提升小区流通率。以朝阳区劲松商圈为例，近两年进行了大面积改造，社区价值的提升作用明显。贝壳研究院数据显示，2018年劲松商圈二手房成交均价同比下跌9.3%，2019年均价止跌转涨，涨幅排在朝阳区61个商圈中第13位。劲松商圈二手房成交体量在61个商圈中排名由2016-2017年第10位前进2名，2018-2019年稳定在第8位。

近年来持续推进旧改且成交体量较大的农光里小区，2018年成交均价同比下跌7.2%，2019年同比上涨3.3%，整个下行期（2019-2017）均价累计跌幅仅4%，跌幅在商圈内年度成交5套以上小区中最小。老旧小区改造可以有效促进资产的保值。

近年来持续推进保温加固的劲松1-9区近年来成交占比总体呈现持续走高趋势。

图：劲松1-9区成交在劲松商圈的占比

来源：贝壳研究院