贝壳研究院：旧改万亿蓝海破冰，重塑城市格局

老旧小区改造面临较大的障碍，但在疫情的冲击之下，国家为了稳定投资，加大对城市老旧小区改造的力度。2020年政府工作报告明确3.9万个老旧小区的改造目标。在一系列扶持政策推动下，社会资本参与小区改造，将会推动老旧社区改造破冰。老旧小区改造能够拉动超过1万亿的投资，能够使存量房产价值得以提升，还能优化城市人口分布结构，提升中心城区经济活力。

一、近四成老旧小区楼龄20年以上，京沪旧改空间最大

按照住建部标准，全国需改造的老旧小区达到17万个，涉及建筑面积40亿平米。根据贝壳研究院数据，重点20城市（名单如下图）的记录小区数量为15.39万个，其中楼龄20年以上的老旧小区数量为5.96万个，老旧小区的占比近40%。

分城市来看，数量方面，老旧小区数量最多的三个城市为上海、成都、北京，老旧小区的数量分别为14000个、5200个、5100个；从老旧小区的比例来看，老旧小区的数量占总体存量比重最高的三个城市为上海、济南、北京，20年以上老旧小区占比分别为61%、49%、47%。贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，不管从绝对数量还是比例来看，北京上海这两个超级都市的房屋老旧情况都比较严峻，恰恰是这类城市面临更大的住房需求缺口和更强烈的品质居住诉求，未来老旧小区改造的推进力度也将会更大。

图：2000年及以前小区个数TOP20城市

来源：贝壳研究院

二、京城超八成老旧小区在城六区，六成无电梯、七成车位配比不足1

老旧社区一般都集中在城市的老城区，以北京为例，逾8成老旧小区分布在寸土寸金的城六区，西城近6成是老旧小区。

根据贝壳研究院数据，北京楼龄在20年以上的老旧小区数量5100个左右，涉及243万套住房。从区位分布看，北京所有存量住宅房源中有64%分布在城六区，而老旧小区房源中，有82%集中在城六区。西城区内部老旧房源占比高达58%，位于各城区首位，海淀、东城及石景区域内老旧房源占比在47%左右。

图：北京各城区内部老旧房源占比

来源：贝壳研究院

老旧小区居住空间普遍逼仄，环境配套较差。贝壳研究院数据显示，北京楼龄在20年及以上的房屋中46%面积在60平以下，90%在90平以下，120平以上的占比仅4%。老旧房屋居住空间普遍拥挤。

图：北京链家近五年成交的不同楼龄段房源面积分布

来源：贝壳研究院

贝壳研究院数据显示，北京所有存量小区中有近6成小区有电梯，而楼龄在20年及以上的老旧小区仅34%的配有电梯，超六成小区无电梯。此外有16%的老旧小区没有集中供暖，20%的老旧小区绿化率不足（绿化率30%以下）。北京所有存量小区中仅12%的小区无门禁系统，而老旧小区中这一比例为26%。老旧小区普遍不是人车分流。车位配比不足1的老旧小区占比超7成。40%的老旧小区物业不具备资质。

三、20年及以上老房跌幅为次新房3倍以上，旧改可提升流通率

北京的老旧小区主要在核心区域，地段价值高，但是目前居住条件差，导致老旧小区在下行周期房价跌幅更大，造成了难以流通和资源被浪费的恶性循环。

老旧小区房价抗跌性差且流通不畅。在本轮下行周期中楼龄偏大又无其他资源的石景山区以11%的累计跌幅（2019年较2017年）居北京城区房价跌幅前列。在保证样本的前提下，为了剔除教育资源的影响，以石景山及丰台两区房源为样本，房价跌幅与楼龄基本呈正相关：20年及以上的房源均价累计跌幅达9%，而楼龄在5年以内次新房价格跌幅不到3%。贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，房源老旧、居住环境差制约房屋的流通。房龄越大，流通率越低，不利于资源的优化配置。

图：石景山及丰台两区不同楼龄二手房成交均价变动（2019年较2017年）

来源：贝壳研究院

图：2019年北京不同楼龄段二手房流通率

来源：贝壳研究院

老旧小区改造提升小区流通率。以朝阳区劲松商圈为例，近两年进行了大面积改造，社区价值的提升作用明显。贝壳研究院数据显示，2018年劲松商圈二手房成交均价同比下跌9.3%，2019年均价止跌转涨，涨幅排在朝阳区61个商圈中第13位。劲松商圈二手房成交体量在61个商圈中排名由2016-2017年第10位前进2名，2018-2019年稳定在第8位。

近年来持续推进旧改且成交体量较大的农光里小区，2018年成交均价同比下跌7.2%，2019年同比上涨3.3%，整个下行期（2019-2017）均价累计跌幅仅4%，跌幅在商圈内年度成交5套以上小区中最小。老旧小区改造可以有效促进资产的保值。

近年来持续推进保温加固的劲松1-9区近年来成交占比总体呈现持续走高趋势。

图：劲松1-9区成交在劲松商圈的占比

来源：贝壳研究院

四、老旧小区改造重新焕发中心城区的活力，带动城区人口年轻化

对北京来说，中心城市的老龄化问题尤为严重。北京东、西城的65岁以上人口占比超过16%，两城区老龄人口数量占全市14%。贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，老龄化比例过高，会导致市中心活力减退。另一方面，房屋设施老化不适合年轻人居住，年轻人不得不住到更远的地区，城市通勤压力加大，带来交通堵塞和环境污染。对老旧社区进行改造，能够让城里的房子更加适合年轻人居住，优化中心城区的人群结构。

以日本东京核心区域为例，城市更新和旧区改造使中心城区给年轻人提供更加宜居便利的居住空间，吸引优质年轻人回到中心，有效改善了职住分离问题。年轻人进入城市核心区域，提高了中心城市消费需求，破解产业空心化，提高城市经济活力。因此，贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，老旧小区改造，不仅仅是对现有住房质量的改善，对于城市人口分布和区域价值具有长期价值。

图1-20：东京都核心三区人口变化

数据来源：东京都统计局