2019年东莞楼市盘点：城市更新爆发 新房企涌入

　　关键词2：轨道交通发展

　　这一年，东莞轨道交通建设突飞猛进。12月5日，东莞轨道交通1号线松山湖站顺利完成站点首幅地连墙浇筑;10天后，穗深城际通车运营;17天后，佛莞城际狮子洋隧道顺利贯通。

　　连续不断的时间节点背后，是东莞打造以轨道交通为核心的一体化交通网络，加快打造粤港澳大湾区“一小时经济生活圈”的不懈努力。可以看到的是，以轨道交通为核心的快速交通网络，正逐步改变和重塑东莞区域发展格局，甚至推动东莞城市品质提升。

　　2019年2月19日，东莞地铁1号线一期工程正式动工。据悉，东莞地铁1号线一期工程预计建设周期为2019年-2024年。未来，东莞地铁1号线西端将与广州地铁5号线衔接，南端将与深圳地铁6号线支线衔接。

　　2019年2月22日，市发改局官网发布《深圳市城市轨道交通第四期建设规划调整(2017-2022)》环境影响评价信息公开报告。该文件透露，深圳地铁10号线将向东延伸至凤岗，并在凤岗设置4个站点。

　　2019年5月5日，市发改局官网发布《东莞市城市轨道交通2号线三期工程环境影响评价第一次公示》透露，东莞地铁2号线三期工程起于东莞地铁2号线一、二期的设计终点虎门火车站，沿莞太路东侧向南敷设，经过莞太路、连升北路、连升中路、连升南路、规划中轴线地下敷设后线路在信义路路口向东进入规划滨海湾新区交椅湾板块，在湾区东一路口设交椅湾站，为2号线三期工程的终点站。工程全长约为17.5公里。

　　2019年5月6日，市发改局官网发布《东莞市城市轨道交通2号线三期及南延线工程社会稳定风险分析公示》提到，东莞地铁2号线三期工程南延线位于滨海湾新区内。线路由2号线三期工程设计终点交椅湾站引出，向东南沿滨海大道路中敷设至深莞边界为终点。线路全长约2.2公里。

　　2019年9月16日，市人民政府官网发布《新建铁路深圳至茂名铁路深圳至江门段环境影响评价征求意见稿》。该意见稿显示，深茂铁路深江段在东莞滨海湾新区设置滨海湾站，规模为2台6线，车站南侧预留赣深铁路南沙支线接轨条件。

　　根据市发改局官网7月2日发布的《东莞市城市轨道交通第二期建设规划调整(2019-2024)及线网规划(调整)环境影响报告书(征求意见稿)》，东莞市城市轨道交通规划方案由1、2、3、4、5号线5条骨干线路和1号线支线、3号线支线、4号线支线、5号线支线和深圳10号线东延线等5条辅助线路，共计10条线路构成，途经26个镇区。全网总里程298.6公里，共设置车站108座，换乘车站11座，市域轨道线网密度为0.12km/km²。而轨道交通对于沿线居住价值的提升已是不言而喻的事。

　　关键词3：跨区置业

　　众所周知，交通的便利，尤其是轨道交通，可打破区域界限，使跨区置业成为相当一部分人的选择。如今，粤港澳大湾区“一小时生活圈”正在渐渐成形，必然会对东莞乃至整个大湾区的置业流向产生深远影响。

　　目前，深圳客、广州客，尤其是深圳客来莞置业已属寻常。不过，值得关注的是，东莞在承接广深外溢购买力的同时，也有不少东莞人“走出去”，到惠州置业。据乐有家研究中心统计数据显示，2019年上半年惠州成交前三名的区(县)分别为大亚湾、惠城、博罗。其中大亚湾临深，成交量受到深圳购房需求外溢支撑;博罗临莞，成交量则受到东莞购房需求外溢的支撑。

　　事实上，近年来惠州一些临近东莞的项目，以及莞惠城际沿线的项目，经常来莞揽客。记者曾在莞惠城际西平西站内见到不少惠州项目的广告，如福晟·钱隆华府的广告宣称“2站到东莞，约为二分之一东莞价”，奥园·天翔誉峰的广告称“项目距惠环站直线距离800米”。

　　“东莞人跑到惠州置业，最多的区域是博罗。石湾、园洲楼盘项目，有70%的客户来自东莞。一方面，从房价水平来看，石湾、园洲的房价仅8000-10000元/平方米，房价远低于东莞，处于价格洼地。另一方面，东莞限购政策执行严厉，而惠州相对宽松的政策，也吸引了不少东莞购房者前往惠州置业。目前，去往惠州购房的主要是石龙、茶山、石排等地的购房者，大多数是以刚需自住为主。”合富研究院高级分析师李兴旺说。

　　李兴旺表示，粤港澳大湾区对标世界一流湾区，发展空间广阔。近两年大湾区动作频繁，呈现加速推动趋势，未来湾区内的经济活动及居民往来，都将走向融合。尤其轨道交通，拉近城市之间距离，将置业范围拓宽。在价格差距较大的情况下，购房者外溢至周边价格较低价格购房，将成为市场常态，不仅是城市内部各个镇街间的购房者在流动，不同城市之间，也会受到价格洼地影响，而出现变化。

　　关键词4：房价稳定

　　根据东莞市统计局官网发布的数据，2019年东莞房价平稳，除1月外，2-11月全市新建商品住宅销售均价稳定在20000元/平方米上下，波动幅度较小。

　　但是，房价两极分化明显，镇街之间的房价差距较大，中心城区、滨海片区、东南临深片区及松山湖片区部分镇街房价相对较高，而东部产业园片区、水乡新城片区部分镇区，由于区位、交通、经济及配套等相对较弱，则房价较低。

　　东莞中原地产战略发展中心总经理车德锐表示，2019年东莞楼市利好频出，但是，由于调控政策仍然严格，以及经济大环境等多种因素，客户观望氛围仍然较为浓厚，开发商定价比较理性，房价保持平稳。对于购房者而言，目前随时都是入市时机，东莞房地产后市发展依然前景看好。

　　李兴旺表示，历经两年政策调整后，2019年东莞楼市呈现量价回稳态势。