90天郁亮拿了62个项目 万科“转型”旧改与发力TOD

一千个读者就有一千个哈姆雷特。这句简单而又富含哲理的话，用在当下的房地产市场也再适合不过。

在当前楼市大环境低迷、项目去化困难、融资持续收紧的情况下，有房企看到的是危险的逼近，最大限度开源节流;有房企看到了新的生机，加速拿地，逆势扩张。

万科明显选择了后者。

从喊出“活下去”的艰难口号，到提出“收敛聚焦、巩固基本盘”，一路走到了2019的第三季度，不少房企涉险了、倒下了，但万科仍然是当年的万科。

三季度拿地大增

10月25日，万科(000002.SZ)公布了其2019年前三季度报告。报告显示，1-9月，该集团累计实现营业收入2239.1亿元，同比增长27.2%;实现归属于上市公司股东的净利润182.4亿元，同比增长30.4%。其中，房地产业务结算面积为1455.0万平方米，贡献营业收入2125.7亿元，同比分别增长13.6%和26.9%。

第三季度，万科实现营业收入845.9亿元，同比增长20.8%;实现归属于上市公司股东的净利润64.0亿元，同比增长31.6%。

据了解，1-9月，万科累计实现合同销售面积3061.6万平方米，合同销售额4756.1亿元，同比分别增长5.5%和10.2%。在克而瑞前三季度房企排名中，万科以4756亿元的全口径销售位于碧桂园之后，排名第二。

值得一提的是，房地产市场大行情的不容乐观，对万科第三季度的销售造成了影响。前三个季度，万科实现的销售额分别为1494.4亿元、1845.5亿元以及1416.1亿元，第三季度是其中最低的一个季度。

毛利率方面也有一定程度的下降。今年1-9月，万科房地产业务的结算毛利率为27.6%，较去年同期下降0.2个百分点。

与此同时，这份三季报最引人关注的一点则是万科对于土地储备的投资。三季报显示，2019年1-9月，万科累计新增116个开发项目，总建筑面积约2832.1万平方米，权益规划建筑面积约2042.0万平方米。

当中，仅仅第三季度，万科就新增62个开发项目，总建筑面积约1479.0万平方米，权益规划建筑面积达1155.3万平方米。

除此以外，三季度万科物流仓储服务业务新获取项目4个，总建筑面积(指可租赁物业的建筑面积)约27万平方米。截至9月底，万科物流仓储服务业务总建筑面积约998万平方米。

事实上，乐居财经根据万科月度销售简报统计的数据则显示，7-9月三个月的时间里，万科拿下的土地项目就分别达到20个、28个以及16个，公司在第三季度所付出的权益地价达到776.85亿元。

乐居财经据公开资料整理

无论是项目个数还是所付出权益总价，万科在第三季度的拿地力度，均高于其前两季度的总和。其中，今年7、8月份，也是该公司前九个月新增土地项目最多的两个月，两个月的权益地价均超过300亿元。

与此同时，统计的数据显示，在今年1-9月，万科付出的总权益地价则达到了1477.3亿元。

“转型”旧改与发力TOD

Wind的数据显示，在2019年万科新增项目中，北方区域、南方区域、上海区域、中西部区域分别占比20.86%、9.09%、21.93%、48.13%。数据显示，该公司在中西部区域的拿地动作有所增强。

另一方面，从其土地的权益投资金额分布上或许也能够说明一些问题。据其半年报披露，按权益投资金额计算，万科上半年新增项目的88.4%位于一、二线城市，但截至第三季度，该比例下降至81%，这一定程度上说明万科在土地扩张的城市选择上有所外延。

此前，行业机构公布的前三季度拿地排行榜中，万科以1381亿元的总拿地款，成为房企中1-9月拿地金额最多的企业。

手中持有的现金流，是万科得以逆势拿地扩张的基础。三季报显示，截至9月底，万科持有货币资金1072.4亿元，高于其短期借款和一年内到期有息负债总和590.8亿元。有息负债中，74.0%为长期负债。

事实上，在房企融资环境持续收紧，项目去化及销售回款放慢的情况下，不少企业出于资金层面的压力，在土地市场上变得更为谨慎，拿地放缓。而从万科在第三季度的表现来看，则大有逆其道而行之的意味。

不仅如此，万科还希望在旧改和TOD项目的储备上寻求突破。9月26日，杭州萧山一宗大体量地铁上盖商住地出让，经过79轮竞价，最终由万科以33.12亿元的价格拿下，溢价率接近30%，是最近流拍盛行的土地市场中较高溢价的一宗地块。

除此以外，在旧改方面，万科三季报显示，该集团目前参与的一批旧城改造项目，权益建筑面积合计约341.4万平方米。这二者也成为万科寻求转型的增长点。

万科郁亮曾在9月份的交流会上表示，公司如果在旧改和TOD项目上有所突破，将能为传统开发业务带来新的增长曲线。据了解，万科目前较具代表性的旧改项目就有广州永庆坊、深圳南头古城和福州烟台山·仓前九里等。

根据国盛证券的数据，万科目前可售建面约1.15亿平米，覆盖2018年销售面积2.72倍。