张宏伟：楼市下半年进入调整期：四类“高价地”企业将面临生死劫

土地市场最热点的话题莫过于“高价地”的诞生了，尤其是去年下半年至今，随着市场基本面的回暖，北京、上海、深圳、南京、苏州、合肥等各地“高价地”现象频现，各大开发企业在一线城市、部分核心二线城市掀起了新一轮的“圈地运动”，导致地价屡屡创新高，重点城市“高价地”频出。

比如，5月11日，上海土地市场泗泾、南桥新城“高价地”频出，5月13日下午，葛洲坝、金茂、融创等房企又北上南京拍出南京河西南部“高价地”，单价45213元每平米，超越上海建工“高价地”42561元/平米，成为南京新单价高价地，直追上海。而这一天南京拍卖7宗地，其中包括4宗纯宅地，3宗商住混合地块，一日土地竞拍吸金近250亿元。此前，苏州、合肥等核心二线城市也是“高价地”频现。

同时，在全国范围内，我们发现“高价地”频出之后，众多开发企业开始利用“高价地”营销为自己楼盘销售造势，这些“高价地”营销主题不仅仅在客户推荐会、新品发布会上频频出现，而且也明目张胆出现在各大主流媒体、自媒体的广告或软文上。同时，“高价地”自己也为自己编故事，甚至连自己都说服不了的情况下还极力向其他人推销它的“高价地”之道。看到“高价地”项目的操盘者如此自娱自乐笔者只能说呵呵了。当前来看，“高价地”营销正在盛行，这一定程度上会推升上述城市出现“受捧盘”与买涨不买跌的行情，使市场表现有些虚火。

从房价上涨情况来看，2016年5月18日，国家统计局公布数据显示，2016年4月新建商品住宅价格与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有5个，上涨的城市有65个。环比价格变动中，最高涨幅为5.8%，最低为下降0.5%；与上年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有23个，上涨的城市有46个，持平的城市有1个。4月份，同比价格变动中，最高涨幅为63.4%，最低为下降3.2%，其中，涨幅最高的几个城市分别为上海、南京、厦门、北京、合肥、杭州、福州。

分析上述城市房价上涨的原因，从上述城市住宅类用地供应来看，商品住宅用地供应也较为紧张，这预示着上述城市住宅市场中长期仍然面临供求关系偏紧张的局面。按照常理来讲，增加土地供应才是解决问题之道，但是，从最近两年上述城市的土地供应节奏尤其是今年的供地计划来看，也并无太多实际行动增加供应的做法。从这个角度来讲，这些城市楼市中长期仍然面临房价上涨的压力，“高价地”仍然会频出。这才是北上广深等一线城市、合肥、南京、苏州、厦门等核心二线城市房价快速上涨与“高价地”频出的最真实市场方面的原因。

那么，北上广深等一线城市、上述核心二三线城市楼市“受捧盘”频现与“高价地”频出的局面会一直持续吗？答案当然是否定的。同策咨询研究部总监张宏伟认为，京沪深出台楼市调控政策后，商品住宅市场交易量已经开始出现下滑，由于政策面收紧与货币政策从严预期等因素市场很快进入了调整的周期；尽管苏州、南京、合肥、厦门、东莞、佛山等上述核心二三线城市楼市热闹，但是，“涨价需谨慎”！因为由于市场过热、货币政策转向、调控政策预期落地等因素，上述核心二三线城市调控政策也即将出台（5月18日下午及晚间，南京、苏州、合肥已经透露政策即将出台的信号），下半年这些城市房地产市场也将步入调整期。具体来讲：

首先，从历轮楼市出现过热的阶段的楼市表现来看，每当市场出现过热的时候，全国性的调控政策势必会出台，以为过热的楼市降温。如今，楼市调控政策基调转为“分城施策”，那么，也就意味着，哪一个城市当前出现过热的状况，哪个城市或将面临调控的风险。如今，京沪深出台楼市调控政策后，商品住宅市场交易量已经开始出现下滑，楼市在下半年尤其是第三季度后将进入明显的调整期；南京、苏州、合肥等上述城市楼市出现过热的状况，这些城市已经有一轮“温和”的调控政策出台，但是“温和”的调控政策反而助长了市场疯狂的情绪，导致上述城市楼市“高价地”与“受捧盘”继续频现，因此，从当前政策面走势来看，南京、苏州与合肥等城市楼市调控政策不得不继续从严。

其次，从上述核心二线城市来看，央行等相关部门已经开始对上述热点城市进行调研，储备政策（比如首套房认定标准或调整，预计开始“认房”；首套房贷或由当前的首付两成回升至首付三成；二套房贷政策或由当前的首付四成提升至六成；公积金政策或由于贷款余额不足而被动收紧；限购政策或因为楼市过热而重返南京、苏州和合肥这三个城市。）已经准备充分，只不过等待时机发布而已。