张宏伟：楼市下半年进入调整期：四类“高价地”企业将面临生死劫

第三、过度依赖民间资本，最终因为拿地成本、融资成本过高等因素，导致项目定价偏离市场主力需求，销售上遇到瓶颈，企业遭遇资金链危机。比如历史上受民间借贷、盲目扩张等因素影响，光耀集团深陷资金链危机，青岛君利豪集团有限公司董事长王莉也或因资金链断裂跑路。

第四、没有明确拿地战略与风险评估机制，属于市场跟风着，尤其是在招拍挂拿地现场，意气用事，赢了当时拿地的赌局，但是，随后市场瞬息万变，这类企业对“高价地”楼盘难以把持，市场的赌局能否度过还真是值得怀疑。

高价地企业“舍卒保車”过冬

不可否认，在今年下半年楼市进入调整期的市场背景下，京沪深、南京、苏州、合肥等城市的成交量会出现普遍下滑，价格也会出现停涨，甚至个案楼盘会因为产品定位、资金面等问题而出现大幅降价的现象。按照这样的发展态势我们不难发现，短期内确实使令这些“高价地”尚未开建便已“被破发”或难以以盈利方式推盘入市。那么，从具体操盘策略而言，“高价地”企业如何应对下半年楼市进入调整期的市场压力？怎样才可以立于不败之地？同策咨询研究部总监张宏伟认为：

首先，“高价地”企业应该合理把控普通住宅中小户型高速周转的产品、高端产品、“高价地”顶级豪宅产品的之间的关系，在推盘和布局上采取“舍卒保車”策略。“高价地”企业既要解决当前销售业绩的问题，又要谋求市场份额及长远发展。

在推盘时序及策略上应优先考虑较为容易回笼资金的高速周转的“进攻性”的产品，以“现金为王”，其他产品尤其是“高价地”楼盘可以作为中长期“防守类”产品。这些“防守类”产品需要博弈调控的周期及调控政策的时效性，要适度拉长项目的开发周期。伴随着项目开发周期的拉长，以项目本身土地的升值及房价的上涨来对冲项目当前销售相对亏损的状态。如果把控的好，这些产品反而可以为企业赢得一些溢价的收益，也为企业发展带来峰回路转的效应。

从2011年、2014年市场调整期的部分全国性企业的布局策略调整也可以看出，尽管当时市场交易量普遍下滑，企业多数项目销售不良好，但是各个房企开始以个别项目突围市场，开始大幅降价回笼资金，以此来保全或优化公司在全国的整体布局的稳定性。

其次，“高价地”开发商需要准备充裕的资金流支撑“高价地”继续生存。回顾去年以来的“高价地”，要么像央企、地方国企那样拥有充裕的现金流与融资渠道作为支撑，要么像有些上市房企那样有上市融资、海外融资、银行授信等融资渠道，要么企业的背后有银行财团的大力支持。

第三、合作开发模式，市场资源优化配置，“高价地”风险可规避。近期联合拿地较为盛行，兄弟公司之间通过股份的变更共同维系“高价地”楼盘的继续开发成为当下较为时髦的做法。通过合作拿地或合作开发，在楼市调控及即将进入调整期的市场背景下，房企由竞争转为“竞合”，“高价地”背后各地产大佬既龙争虎斗，又合作相互借力，各方也可规避投资开发风险，优化市场资源配置。