北京商品房预售新规征求意见：首付款等先监管保护后网签

截图来源：北京市住建委官网

11月4日，北京市住房和城乡建设委员会、北京银保监局、人行营管部三部门联合出台《北京市商品房预售资金监督管理办法（2021年修订版）》（以下简称《办法》），并面向社会征求意见。

新《办法》贯彻资金“管好不管死”的基调，确保预售资金安全，优先用于工程建设。

同时，拟调整入账流程，购房人只有将定金、首付款足额存入专用账户后，方可开通网签，以确保预售资金及时足额直接入账。

征求意见稿称，去年以来，泰禾、恒大集团部分在京项目相继出现资金链紧张、停工以及预售资金挪用情况，反映出部分项目存在违规使用预售资金问题。

为切实维护商品房交易双方合法权益，三大部门对现行政策进行修订，共同出台《办法》。

《办法》包含总则、一般规定、资金收存支取、监督管理四个部分31条。针对当前存在的突出问题，实现资金“管好不管死”，修订主要完善调整了以下内容:

变化一：资金监管银行不再“零门槛”，公开招标选取监管银行

取消现阶段银行资金监管“零门槛”模式，由市住建委会同北京银保监局、人行营管部将综合银行监管能力、服务效率、研发水平、经营状况、信用等级等因素，公开招标择优选择银行承担监管工作，开发企业在中标银行范围内选择专用账户的开户银行。

同时，对中标银行履职情况定期考核，淘汰递补。

变化二：预售资金先监管保护后网签

监管银行需通过专门系统实时共享房屋网签和入账信息，市住建委北京银保监局通过金融专网共享信息，与监管银行上报数据交叉核验，穿透监测开发企业与监管银行预售资金监管执行情况。

在入账管理方面，《办法》将现行的先网签后入账，调整为先监管保护后网签。

即：购房人只有将定金、符合个人住房贷款规定的首付款足额存入专用账户后，方可开通网签，确保预售资金及时足额直接入账。

变化三：属地督查重点监管额度可灵活调整

多年来，重点监管额度的重点监管基数一般为每平方米3500元。

本次调整后，监管额度可由各区根据企业信用水平、经营状况、交付条件等因素综合确定，每平方米不低于5000元，较此前大幅提高了43%。

预售资金支付前，属地主管部门需进行现场勘察或通过市工程质量风险分级管控平台核验工程进度，强化监督责任。

变化四：资金管好不管死

以资金安全为前提，现金保函额度和有效期可覆盖开发项目的重点监管额度和建设周期的，可不进行预售资金监管。

同时，开发企业可按单一楼栋或多楼栋分别申请用款，同时将放款时限由过去的五个工作日优化为两个工作日。

变化五：社会监督要到位

《办法》还规定，购房人可凭网签编号和密码通过政府网站查询账户的出入账信息和余额，便于社会监督。

变化六：预售资金要优先用于工程建设

今年随着以“三道红线”为主的金融监管政策逐步落地，原本以高周转、高负债模式为生存之道的房企陷入债务风波，部分企业挪用预售资金导致经营困难，购房者购买期房，但钱却打了水漂。

对此，《办法》作出特别规定：当预售项目存在重大风险隐患时，区住房城乡建设部门应全面接管预售资金监管账户或建立政府监管账户，实施封闭管理保障资金安全，优先用于工程建设。