红线保卫战 | 三季度华远地产由“红”转“橙” 年内持续推进降负债

10月30日，华远地产（600743）发布了2021年第三季度报告。截至2021年9月底，华远地产实现营业收入54.69亿元，同比增长98.49%；经营活动净现金流为52.58亿元，同比增长170.07%；累计回款121亿元，同比增长57.1%。

      值得一提的是，报告期内华远地产的预收款项（含合同负债）增至212.9亿元，锁定未来营业收入。同时，在降负债方面取得阶段性突破，由原来“三道红线”的“红档”降至 “橙档”，迎来发展新格局。

三道红线“由红转橙” 债务结构持续优化

      根据三季报数据显示，截至2021年9月底，华远地产剔除预收款后的资产负债率为74.68%，较2020年末降低4.74个百分点；现金短债比为1.08，已达标；净负债率为116.48%，较2020年末降低66.57个百分点。

华远地产方面表示，近两年在持续落实“去库存、降负债、增利润”九字经营方针，经营端、投资端和融资端三管齐下，积极应对市场变化，使得“三道红线”持续降温。

在经营端，华远地产依靠动态回款发力，将周转效率提升到更为重要的位置，取得现金保卫战大捷。据三季报显示，截至2021年9月底，华远地产累计签约销售额为93亿元；累计回款121亿元，同比增长57.1%；同时，进一步丰富营业收入结构，在主营开发业务之外，于三季度末实现出租经营收入1.9亿元，出租率达95%。强化经营杠杆使得华远地产近年来经营活动净现金流稳步好转，在此次披露的三季报中经营活动产生的现金流量净额达到52.58亿元，同比增长170.07%。

同时，华远地产加速缩短单盘现金流回正周期，进一步提升管理效率，项目平均开工时间进一步缩短至3.7个月，开盘周期缩短至7.7个月。

      在投资端，华远地产遵循“以销定投、精准投资”的拿地策略，以多元化拿地方式丰富土地储备。三季度，华远地产在长沙拿下两幅地块，完成投资额2.7亿元，为公司带来新增货值11.5亿元。截至9月底，华远地产土地储备货值达到近500亿元，可满足未来2-3年发展。

      在融资端，历时9个月的债务结构优化，华远地产短期债务占整体债务的比例大为减少，由52.5%降至36.9% ，债务结构优化成果显著。一方面，华远地产主动取消短期融资产品的发行，更多选择中期或中长期融资产品，尽量保持现有债务规模或逐步减少有息负债，避免对于融资的过度依赖，进而优化整体债务结构，充分保障公司资金链安全；另一方面，公司进一步主动强化资金管控，提升债务周期，对一年内到期或可行权的债务偿付事宜提前考虑并做充分准备，把控风险。

      截至9月30日，华远地产整体负债规模从2020年末的250.52亿，降至2021年三季度的207.18亿；其中短期有息负债降至76.47亿元，较2020年期末减少55.17亿元。

同时，据三季报数据显示，华远地产在手货币资金为82.9亿元，比2020年期末增长10%，完全覆盖短期债务，偿债能力得到保障。

资本信誉稳健  未来可期

      结合行业及政策环境来看，在保证有融资现金流入账为发展适度输血的同时，华远地产又将其控制在合理范围内，通过多种举措来强化自身造血能力，保证安全发展。

报告期内，华远地产于今年9月如期兑付2019年3亿美元2.5年期高级无抵押定息债券，且全年到期债务全部如期兑付，无一例失信。

       对此，有业内人士认为，这意味着在多家房企出现债务违约的行业环境中，华远地产对到期债务提前铺排，持续实现如期兑付，兑付能力强，资金链安全。

       事实上，受债务违约事件波及影响，近期多家内房股遭国际评级机构密集下调信用评级，但华远地产信用评级保持稳定，中诚信国际AA级、联合资信AA级、穆迪B1级以及标普B级等评级及展望稳定，可见得到了投资者充分认可。

展望未来，华远地产将加快房屋竣工，将存货做“轻”，又尝试布局轻资产化业务。受华远集团委托，华远地产承接北京城市更新重点项目——“动批市场”世纪天乐项目改造工程，从外立面焕新、内部重造、项目营销及后期运营等全链条维度打造全新地标，届时将进一步增厚营收规模。

整体而言，在保持财务盘面稳健的前提下，华远地产正在加速通过调整债务结构、强化开发回款能力以及调整轻重业务加速盘活存货变现，来实现“提质控速、行稳致远”的发展战略。相信在经营发力、多措并举之下，华远地产“三道红线”指标将持续好转。