百城土储同比增幅总体收窄 11城去化周期超过三年

伴随着房地产市场的降温，房企拿地意愿减弱，各地土地流拍不断，土地储备规模虽继续增加，但同比增幅收窄，随着市场继续下行，未来土储去化周期或将继续反弹。

百城土储同比增幅收窄

12月11日，上海易居房地产研究院发布《中国百城土地储备报告》显示，截至2018年11月底，其监测的100个城市土地储备为111826万平方米，环比增长2.0%，同比增长13.6%。

观察历史数据可知，2016年7月全国100城土地储备规模位于历史低位，随后土地储备规模总体步入上行通道，当前全国100城土地储备规模大体相当于2015年4月的水平。

从同比增幅曲线的历史走势看，2015年8月土地储备同比跌幅为37.9%，为历史最低点。随后该曲线持续上行，其中2016年11月转负为正，2018年5月达到高点即为20.0%。随后该曲线总体下行，从6月份的19.5%收窄至11月份的13.6%。

报告显示，截至2018年11月底，一、二、三四线100个城市土地储备分别为6143、61271和44412万平方米，环比增幅分别为7.6%、2.8%和0.3%，同比增幅分别为14.3%、13.4%和13.7%。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，这三类城市的同比增幅差异并不大，均保持了大于10%的同比增幅水平。“相比去年同期，当前此类城市土地储备大体增了一成以上的水平。”

37城土储水平低于去年同期

房掌柜从报告中看到，2018年11月，100个城市中，有63个城市的土地储备出现了同比增长现象，其中晋江、泉州和景德镇3个城市的土地储备上升幅度较大，同比增幅分别达到330%、232%和231%。

同时，100个城市中，有37个城市的土地储备出现了同比下滑态势，其中燕郊、固安和清远的同比跌幅较大，跌幅分别为100%、76%和72%。

“对于晋江等城市来说，这一轮去库存效果不错，土地交易市场趋于活跃，进而利好土地储备的增加。”严跃进表示，对于燕郊来说，其在过去的29个月中已没有供地和土地成交，其当前土地储备规模已为0，这也使得土地储备同比跌幅为100%。

11城土储去化周期超过三年

报告显示，2018年11月份，100个城市土地储备去化周期为18.6个月，该数值相比10月份18.0个月有所扩大。

在严跃进看来，土地储备去化周期正走出13个月的历史低位水平，总体保持上行。从原因上看，近期该曲线上行和商品房交易行情降温的因素有关。

具体来看，2018年11月份，一、二、三四线100个城市土地储备去化周期分别为15.7、19.4和18.2个月。相比10月份14.7、18.7和17.6个月的数值，三类城市去化周期均有所扩大。

房掌柜注意到，当前各个城市的土地储备去化周期数值差异较大。报告显示，100个城市中，有11个城市的土地储备去化周期大于36个月，这11个城市包括张家口、石家庄、肇庆、漳州、九江、赣州、郑州、徐州、岳阳、桂林和保定。

对此，严跃进分析称，这意味着此类城市未来土地和商品房供应将充足，当然值得注意的是，此类城市购房政策总体偏紧，若未来市场交易有反弹，那么去化周期压力会比预计的要小一点。

此外，报告指出，有30个城市土地储备去化周期小于12个月。“这会使得此类城市未来两年房价涨易跌难，此类城市更需要增加供地和鼓励房企拿地。”严跃进指出。

对于未来土地市场发展趋势，严跃进预计，当前商品房销售市场下行的趋势不改，土地储备去化周期依然会上行。当然从结构上看，对于土地储备去化周期低于12个月的城市，供地节奏需要加快，同时也要出台各类政策鼓励房企拿地，进而积极落实补库存的政策导向。