国民安居指数：住宅交易市场热度下降 购买力有待释放

     近日，58集团旗下58同城、安居客、赶集网共同组建的58安居客房产研究院发布《2018年8月国民安居指数》。监测数据显示，新房、二手房价格涨幅逐渐放缓，但二手房价格涨幅高于新房，一线城市房价仍居高位，但受政策调控正在“降温”，三四线城市房价涨幅位居前列。面对即将到来的“金九银十”，楼市表现有点“不温不火”，未来住房需求将在加码的楼市调控下，得到稳定释放，推动房地产市场健康平稳运行。

58安居客房产研究院首席分析师张波认为，在8月楼市降温的背景下，今年的“金九银十”可以说是几无悬念。一方面政策调控依然收紧，无论是从中央政治局会议透传出的信息，还是各地不断升级的调控政策，各地短期调控也将更加聚焦到房价层面的表现。房价“金九银十”大面积上涨的趋势将得到明显缓解，新房上涨的趋势减少会更为明显。另一方面，楼市成交量并不会因此快速出现急剧下跌，相反目前从全国市场来看，去库存已经接近尾声，不少城市正面临去化周期不断收窄的现状，因此市场整体成交量波动不大，三四线城市的成交量还将保持一定高位。

二手房价格涨幅高于新房 一线城市楼市降温明显

从58安居客房产研究院重点监测的全国67城房价情况来看，8月36城新房房价上涨，均价为16082元/㎡，环比增幅0.28%。8月二手房挂牌价均价15202元/㎡，环比增幅3.39%，二手房价格环比增幅高于新房。

在新房交易中，8月新房均价位居高位的仍为北京、上海、广州、深圳及杭州等经济实力相对较强的城市。但从成交面积来看，一线城市的成交面积在收窄，其中，广州8月房产成交53.3万㎡、4821套，环比上月套数下跌53.0%，上海和深圳的成交套数同比也有11.6%、1.4%的跌幅。与一线城市相比，三四线城市的房产市场依然比较活跃，在安居客的8月城市新房房价环比涨幅TOP5排行榜上，海口、汕头、宜昌、舟山、济南均榜上有名，其中，海口以12.1%的两位数环比增幅位居第一。

在二手房交易中，8月二手房挂牌价最高的城市是北京，为59119元/㎡，深圳、上海、广州分别以54190/㎡、50612/㎡、32998/㎡紧随其后。从价格涨幅上看，二手房8月环比增幅最大的是呼和浩特、珠海、临沂、淄博、常州等三四线城市，其中呼和浩特以5.5%的增幅位居二手房环比涨幅榜首。从房源供应量上看，8月全国挂牌房源量环比增长2.3%，但一线城市除北京外，新增房源量均出现下降，而长沙、南京、苏州等新一线城市新增房源分别达到32.5%、26.3%和25.7%，位居全国前3。

随着“房住不炒”政策的升级，一线城市楼市走向出现转折，58安居客房产研究院深圳分析师王林燕认为，不管是从全国调控不断加强，还是一线城市调控继续从严，都可以看出，一线城市市场观望情绪浓厚，新房住宅三季度成交量下行压力较大。

购房需求回归理性 经纪人和购房者信心指数双双下降

受到多重因素影响，购房者的找房热度和住房需求也出现了阶段性特点。根据安居客线上监测的数据显示，8月全国用户找房热度环比上升2.8%，三四线城市找房热度明显上涨，其中排名前列的是厦门、洛阳、海口等城市，找房热度环比上涨24.4%、13.3%和13.1%。与此同时，一线城市的找房热度发生了分裂，北京、上海、广州的找房热度上升，而深圳热度环比下降。

从用户对住房的需求上看，在新房方面，8月全国用户对3室的关注度环比略有上涨，达到42.0%，1室房源关注度下降，仅有8.6%。用户对3-5万元/㎡的房源关注度上涨，但1-2万元/㎡的房源仍然最受购房者关注。在二手房方面，70-90㎡及90-120㎡的房屋需求量最高，分别占比25.7%和25.5%。总价50-100万元的二手房关注度最高，占比31.3%，其次是100-150万元的二手房，占比21.9%。

从对面积、结构、单价和总价的需求上看，购房者对房屋的需求回归理性，适宜于家庭居住和个人居住状况改善的“刚需”反映在统计结果中，这也从侧面印证了政策调控将楼市带入了理性发展期。为了进一步了解市场对房价走势的看法，58安居客房产研究院还发布了购房者和经纪人信心指数，其中，购房者信心指数为98.4，环比下降2.7%；经纪人信心指数为105.3%，环比下降6.3%。69.1%的购房者和61.3%的经纪人认为政府会继续调控抑制房价上涨。

58安居客房产研究院广州分析师韦佩伶指出，广州8月楼市较为平静，开发商拿地、开盘都较为谨慎，预计9月广州会迎来开发商集中推货，但楼市不似以往“金九”火爆。而58安居客房产研究院上海分析师李晴晴则认为，8月新房稳定发力，整个上海市成交面积环比上涨15.88%，且单周也有成交超过百套的项目，市场的购买力处于比较稳定的释放阶段。另外，8月共有24个项目入市，新增52.60万方供应体量，随着“金九”传统旺季的到来，9月楼市供需或将进一步爆发。