北京土地供求回落市场表现低迷 未来供应或将加量

截至8月份，北京土地供应较全年供地计划总量来看仍明显不足，预计未来几个月的土地供应有望大幅增加。

房掌柜看到，据我爱我家集团研究院统计资料显示，8月北京共成交2宗土地，均为挂牌出让的大兴区魏善庄镇居住类用地，其中一宗出让土地建设用地面积为3.97万平方米，规划建筑面积8.74万平方米；另一宗出让土地建设用地面积为5.37万平方米，规划建筑面积11.1万平方米。

根据北京市规划和国土资源管理委员会公告，8月供应用地共3宗，且均为挂牌出让的居住类用地，其中一宗位于平谷区夏各庄镇，建设用地面积8.11万平方米，挂牌竞价起始时间是2018年8月30日，起始价6.22亿元，最小递增幅度为350万元；第二宗位于房山区青龙湖镇，建设用地面积5.52万平方米，挂牌竞价起始时间为8月30日，起始价是11.5亿元，最小递增幅度为600万元。第三宗位于朝阳区崔各庄乡马泉营村，建设用地面积7.5万平方米，挂牌竞价起始时间为8月30日，起始价是20.5亿元，最小递增幅度为1000万元。

8月土地供求同环比双降 市场表现低迷

据我爱我家集团研究院统计资料显示，8月土地供应3宗，环比、同比下降均超5成；供应建设用地总面积为21.13万平方米，环比下降42.55%，同比下降86.15%。8月土地成交合计2宗，环比下降一半，同比下降83.33%；成交建设用地面积总计9.34万平方米，环比下降28.97%，同比下降86.36%。

本月供应的3宗地中，均为挂牌出让的居住类用地，均是在8月9日同一天集中释放，挂牌竞价起始时间均为8月30日。成交的2宗居住类用地均释放于7月。8月土地市场供求较上月明显下降，当前土地市场供应相对不足，土地市场表现低迷。

2018年前8个月土地供应总宗数为26宗，居住类用地13宗，占比50.00%；前8个月土地成交总宗数为37宗，居住类用地成交25宗，占比67.57%（见图2）。

楼面价、溢价率较上月降幅明显 房企资金面干渴有望缓解

我爱我家集团研究院分析表示，本月成交的两块居住类用地均采用了“限地价、限房价、竞自持、报方案”的出让方式；按出让要求，出让的两宗大兴区魏善庄镇的居住类用地要求商品住房销售均价不超过40058元/平方米（含全装修费用），且最高销售单价不得超过42061元/平方米（含全装修费用）。不配建保障房，执行“90/70政策”；出让宗地内基础教育用地由竞得人负责按照规划条件的相关要求同步实施建设，并无偿移交政府相关主管部门。

从成交金额来看，8月两宗居住类用地成交金额为38.07亿元，占今年前8个月居住类用地总成交金额的5%。从楼面价来看，8月居住类用地楼面价19189元/平方米，低于前8个月居住类用地平均楼面价23321元/平方米，亦低于7月居住类用地楼面价30630元/平方米。8月居住类用地溢价率为1.25%，远远低于前8个月居住类用地的平均溢价率15.40%和7月43.09%的溢价率。

本月北京土地成交市场表现较冷。大兴区魏善庄镇DX07-0102-6015地块开拍前获得3次网上报价，经过3家竞买主体仅1轮现场竞价，即被中海以17.27亿元收入囊中，溢价率1.59%，楼面价19756元/平方米。大兴区魏善庄镇另一居住地块，同样开拍前获得3次网上报价，虽然有3家竞买主体参与现场竞价，但因现场竞价环节无企业举牌报价，最终由金茂以网上最高报价20.8亿元竞得，溢价率0.97%，楼面价18743元/平方米。

我爱我家集团研究院分析指出，8月北京土地出让无论从热度还是从数量上较7月均有明显下降。在当前北京土地市场供小于求、供应不足的情况下，本月土地竞拍现场则意外表现冷清，不仅参与竞拍企业数量较少，而且竞拍企业拿地的热情也不高。究其原因，开发企业自身融资问题或许为首要因素，当前土地价格高企，房企资金压力较大，拿地难免较为慎重。其次，此次出让地块位于南六环外，地理位置优势不是很明显，地块吸引力度不大，故参与的竞买主体不多。但由于当前北京开发企业对土地的需求依旧旺盛，因此土地市场的暂时遇冷不会影响后续的土地成交，开发企业拿地意愿依旧未减。

根据6月22日发布的《北京市2018年建设用地供应计划》，今年1-8月北京土地供应较全年供地计划总量来看仍明显不足，预计未来几个月的土地供应有望大幅增加。但鉴于当前北京高企的地价以及房企融资难等问题，未来需要从土地价格设置、用地结构、附加条件以及金融政策、税收减免等方面着手，以减轻房企拿地的资金压力。不过，7月23日李克强总理主持召开的国务院常务会议要求的“积极财政政策要更加积极，稳健的货币政策要松紧适度”等相关政策正是从侧面表明了货币政策将有调松的迹象，“紧信用”逻辑方向虽不变，但却存在显著弱化。国家适时地进行货币政策调整，增加一部分流动性，不仅房地产企业资金面的“干渴度”有望得到缓解，亦有益于房地产市场以及整个实体经济的发展。