2018上半年中国房地产行业人效报告独家发布 万科、泰禾、中海人均产能位列前三

人均营收、净利、毛利中海“一枝独秀” 绿城人力成本管控需加强

组织经营效率通过对房企的人均盈利能力、人均产出等关键数值的分析，透视行业整体特征、趋势、共性乃至通病。从而用以为企业提高周转速度、人力资源运转效率和内部管控能力提供方向和方法。

组织经营效率报告部分，从人均年营收、人均年净利、人均年毛利、人均年管费、年度员工增长、年度工资支出增长六方面，展现了所选取的典型企业在人力方面的“收支情况”和人力成本结构。

人均营收方面，可见排名前十的主要是中型企业——得益于人员规模不庞冗，加上近两年行业市场销售业绩的普遍提升，直接拔高了人均营收。其中排名第一的中海地产和首开股份，人均营收高达2415万元和2103万元，遥遥领先于其后企业，因此可评价他们具备较高的运营效率，人力资源得到了充分利用。而以万科、碧桂园、龙湖、世茂等为代表的大型房企，除了房地产开发主业外，还涉及了物业、商管等业务，这些板块所需人数不少，摊薄了人均营收。

至于人均净利润，排名前十的企业中除中海地产外，全部是中小房企。这主要是由高周转和高利润很难兼得，在当前房企普遍追求前者的现状下，加上2017年房企普遍进行了人员扩张，导致部分企业人均利润有所降低。需要说明的是，这份榜单上排名第一的城投控股是由于企业重组，人员数量大幅减少导致的人均利润上涨，并不能作为行业典型代表，中海地产排名第二，人均净利润高达613万元，较上一年度再增55万元。

人均毛利上，中海地产继续一枝独秀，高达796万元，是排名第十的滨江集团的2倍还多。这一方面，除去企业重组的城投控股外，大体可以分成三个档：700万以上的中海地产排名第1；500-600万元之间的企业名列3—5位，300-400万元之间的企业排在5—10位。

人均管理费用，顾名思义，自然是低为佳、高不好。而从排名前十的企业来看，的确大部分都是经营出现问题的房企。排在第一的中渝置地人均年管费高达293万元，高出第二名一倍以上。另外，绿城中国人均费用的上涨，并不是由于人员扩张所导致，而是由于员工待遇提升所致。从人员成本和经营业绩对比看，绿城中国的成本管控需要加强。

由于近两年房地产市场发展较好，不少房企期望“增员增效”，因此房企人员数量出现较大幅度增长。但其中不少企业的人员增长情况和利润增长情况并未成正比。从员工数量增长排名前十的企业看，其中大部分的人员增速远高于利润增速，甚至有些出现了“倒挂”现象。

而企业员工工资的增长主要缘于两方面：一是上文所述的企业员工数量普遍增长，另一方面是由于员工待遇的提高导致人工工资支出的直接增加。从薪酬支出涨幅排名前十名看，部分企业工资增长远高于利润增长，反映出企业在人力资源利用方面存在一定问题。

中渝、中弘裁员致薪酬支出大涨，SOHO中国售楼所得拉升每一元薪酬福利对应利润

人力资本效能则对处于不同发展阶段、不同销售规模、不同类型企业的人力资本投入产出效率进行分析，衡量房企薪酬福利的有效性和投入产出比。

人力资本效能报告部分，从人均薪酬、薪酬福利成本有效性、人工成本工资含量、人工成本含量四方面，揭示了房企“以人为本（金）”下的回报率和成本比例尺。

人均薪酬排名支出情况上，前十企业主要为中小房企。其中中渝置地和中弘股份分列一二名，两家企业目前都处于经营不善的境况，裁员补偿金的支付是导致薪酬支出上涨的重要原因。

整体上，随着业绩的普遍提升，大部分房企的薪酬都出现了不同程度上涨。但如何把握好薪酬对于员工的激励作用，同时以“不仅用钱”的多重方式保证员工的稳定性，是目前房企人力资源亟待研讨的新问题。

每一元薪酬福利投入对应的营业收入，是企业运营效率最直观的体现，也是最能反映企业人力成本支出合理程度的指标。这方面，佳源国际控股排名冠首，近2—3年，其呈现出高速发展态势。

需要指出的是，2017年，相当一部分房企的每一元薪酬福利成本所对应营业收入的数值都有所下降。考虑到企业营收在财务报表中存在一定的滞后性，未来该数值随着企业结算收入的不断确认，应该还将上升。

从房企每一元薪酬福利所得毛利润指标上看，不少企业2018上半年较2017年出现了一定幅度的下降。这种情况同样与企业员工数量的扩张有密切关系，房企利润结转期也是原因之一。此榜单上前十的企业中，SOHO中国第一，每一元薪酬福利对应的利润达到22.9元，这应该与其不断出售旗下物业有关。整体来说，20家典型房企每一元薪酬福利所得毛利润多数分布在1—10元水平区间，处于该区间的企业占样本总数的60%左右。

工资支出占人工成本比重整体上升，中渝置地高达97%

目前，典型房企中人工成本支出主要仍以人员工资为主，大部分房企的占比在80%以上，其中中渝置地工资占人工成本比重达97%，在134家样本房企中占比最高。整体而言，与2016年相比，大部分典型房企人工工资支出在人工成本中的比重进一步上升。这从正面反映出企业内员工待遇水平的上升，同时从反面也反映出企业对于员工培训等间接支出上有所缩减。

从人工成本占成本费用的比重来看，134家样本房企大部分处于10%以内，其中佳源国际控股占比最低，只有1.3%。由于2017年员工数量的快速增长以及用工成本的上升，导致大部分企业的人工成本在企业成本费用中所占的比重有小幅上升。

房企人力新课题：高周转如何动效不动人

2017年，在市场政策调控的不利客观因素下，房地产行业仍保持了高速发展，以碧、万、恒为首的龙头房企，将“马太效应”体现的淋漓尽致，行业集中度进一步提升。随着市场规模的扩大，企业人员数量随之相应扩充，这对于房企实际上是一把“双刃剑”——一方面使其有更充足的人力去扩张业务、实现战略目标，另一方面，也对房企的管控能力和组织能力提出了更高要求。特别是在目前房企普遍以“高周转”为要务的现状下，如何保证员工的工作效率，如何提高企业的管控能力，如何建立符合自身需求特点的人力资源管控体系等工作，已经成为房企人力资源工作的新重点课题。

中国房地产人力资源研究中心认为，对于企业员工规模的扩张，务必要和企业业绩相均等平衡，要最大程度的挖掘企业人力资源的潜力，避免在扩张过程中产生人力资源浪费。