2018上半年中国房地产行业人效报告独家发布 万科、泰禾、中海人均产能位列前三

万科人均销售金额、面积双领先，三“黑马”房企土储上锐意进取

人均产能，通过对房企规模与综合实力的最直观体现方式——销售额，和反映企业未来业绩增长潜力的土地储备情况两方面进行分析，科学客观地计量出每名员工所创造出的价值。

人均产能报告部分，从人均销售流量金额、人均销售权益金额、人均销售面积、人均新增土储、人均已有土储五方面，披露了被选取的典型企业目前可见的经营状况和未来预见的发展潜能。

数据来源：中国房地产人力资源研究中心，克而瑞研究中心。

数据说明：

1、数据范畴：本榜单采用的权益销售业绩为企业在其投资的所有房地产项目按权益份额计算的总销量。企业海外及港澳台地区的销售数据不予计入，只包含大陆地区的销售数据；保障房、动迁安置房的销售数据不予计入，只包含商品房销售数据；物业租赁及管理、酒店经营、物业服务等产生的收益数据不予计入。

2、项目属性：本榜单成交数据为商品房数据。

3、涉及的销售金额为合同签约数据，不包含大定或认购数据。 

4、时间跨度：统计时间段均为2018年1月1日至6月30日。

5、员工数量：数据来源为中国房地产人力资源研究中心调研的房企地产开发系统的人数，不包含商管及物业员工。

在合作开发已成为房企“取巧”迅速增长规模的如今，权益销售金额更能真实地体现一家企业的实际运转效率。人均权益销售金额的前三甲，仍呈“强者恒强”态势，分别是2193万元的万科、2093万元的泰禾和1975万元的中海。

数据来源：中国房地产人力资源研究中心，克而瑞研究中心。

数据说明：

1、企业范畴：主营业务在中国内地的房地产开发企业。

2、数据范畴：企业海外及港澳台地区的销售数据不予计入，只包含大陆地区的销售数据；保障房、动迁安置房的销售数据不予计入，只包含商品房销售数据；物业租赁及管理、酒店经营、物业服务等产生的收益数据不予计入。

3、项目属性：本榜单成交数据为商品房数据。为了榜单的公正性，合作项目不做重复计算，以企业操盘口径为准。

4、数据来源：涉及的销售面积为合同签约数据，不包含大定或认购数据。

5、时间跨度：统计时间段均为2018年1月1日至6月31日。

6、员工数量：数据来源为中国房地产人力资源研究中心调研的房企地产开发系统的人数，不包含商管及物业员工。

人均销售面积上，万科继续领跑，达2078平方米，超出第二名中海近50%，企业销售能力可见一斑。碧桂园人均销售面积783平方米，在20家典型房企中仅处于中游位置。

数据来源：中国房地产人力资源研究中心，克而瑞研究中心。

数据说明：

1、企业范畴：主营业务在中国内地的房地产开发企业。

2、项目属性：本榜单土地数据包含招拍挂土地以及收并购项目。

3、数据口径：不考虑权益问题，货值推算中参考的市场价值以报告期当前时点为准，不对未来价格预测。

4、时间跨度：各项数据如无特殊说明，统计时间段均为2018年1月1日到6月30日。

5、数据范畴：包含大陆地区的新增土地或项目，而海外及港澳台地区的土地数据不予计入；包含住宅、商业、办公等经营性用地，而一级土地开发不予计入，收并购的酒店不予计入。

6、员工数量：数据来源为中国房地产人力资源研究中心调研的房企地产开发系统的人数，不包含商管及物业员工。

数据来源：中国房地产人力资源研究中心，克而瑞研究中心。

数据说明：

1、企业范畴：主营业务在中国内地的房地产开发企业；

2、项目属性：本榜单土地数据包含招拍挂土地以及收并购项目。

3、数据口径：不考虑权益问题，涉及的土地价值、总建筑面积均为全口径数据。

4、时间跨度：各项数据如无特殊说明，统计时间段均为2018年1月1日到6月30日。

5、数据范畴：包含大陆地区的新增土地或项目，而海外及港澳台地区的土地数据不予计入；包含住宅、商业、办公等经营性用地，而一级土地开发不予计入，收并购的酒店不予计入。

6、员工数量：数据来源为中国房地产人力资源研究中心调研的房企地产开发系统的人数，不包含商管及物业员工。

“拿地难”、“难拿地”、“地难拿”，土储，是现金流外，房企最在意的头等大事。从人均新增土储货值看，旭辉集团2018年上半年人均新增3732万元，可以为后期业绩增长提供充足保障。人均新增土储建筑面积方面，位列前三的是阳光城，2460平方米；旭辉，2285平方米；和中梁，2137平方米。颇为有趣的是，这三家恰都是近年来表现活跃、冲劲十足的黑马企业。

三大“地主”泰禾、首开、世茂周转速度仍有提高空间

数据来源：中国房地产人力资源研究中心，克而瑞研究中心。

数据说明：

1、企业范畴：主营业务在中国内地的房地产开发企业；

2、项目属性：本榜单土地数据包含招拍挂土地以及收并购项目；包含住宅、商业、办公等经营性用地，而一级土地开发、未确权土地不予计入。

3、指标解释：货值计算中参考的项目市场价值以报告期当前时点为准，不对未来价格预测。

4、时间跨度：各项数据如无特殊说明，统计时间段均为截止到2017年底。

5、数据范畴：企业在中国大陆地区的土地或项目，海外及港澳台地区的数据不予计入。

6、员工数量：数据来源为中国房地产人力资源研究中心调研的房企地产开发系统的人数，不包含商管及物业员工。

以截至2017年底的人均土储货值来看，排名前三的则是泰禾、首开和世茂，分别为27929万元、26311万元和19740万元。但尽管土储规模是企业发展的要素，却也“贪多嚼不烂”，需与企业的开发速度相适应。据此比对，泰禾、首开、世茂三家的人均土储货值就他们的人均销售额和人均销售面积而言偏多，企业周转速度有待进一步提高。

碧桂园在这一方面也排在15名开外，这还是因其土地多分布在三、四线城市，单价相对较低，加之其奉为圭臬的“高周转”，导致碧桂园人均土地储备货值相对较低。

数据来源：中国房地产人力资源研究中心，克而瑞研究中心。

数据说明：

1、企业范畴：主营业务在中国内地的房地产开发企业；

2、项目属性：本榜单土地数据包含招拍挂土地以及收并购项目；包含住宅、商业、办公等经营性用地，而一级土地开发、未确权土地不予计入。

3、指标解释：货值计算中参考的项目市场价值以报告期当前时点为准，不对未来价格预测。

4、时间跨度：各项数据如无特殊说明，统计时间段均为截止到2017年底。

5、数据范畴：企业在中国大陆地区的土地或项目，海外及港澳台地区的数据不予计入。

6、员工数量：数据来源为中国房地产人力资源研究中心调研的房企地产开发系统的人数，不包含商管及物业员工。

人均土地储备建筑面积方面，世茂、泰禾、首开和中海地产分列前四，均在1.1万平方米左右。

人均营收、净利、毛利中海“一枝独秀” 绿城人力成本管控需加强

组织经营效率通过对房企的人均盈利能力、人均产出等关键数值的分析，透视行业整体特征、趋势、共性乃至通病。从而用以为企业提高周转速度、人力资源运转效率和内部管控能力提供方向和方法。

组织经营效率报告部分，从人均年营收、人均年净利、人均年毛利、人均年管费、年度员工增长、年度工资支出增长六方面，展现了所选取的典型企业在人力方面的“收支情况”和人力成本结构。

人均营收方面，可见排名前十的主要是中型企业——得益于人员规模不庞冗，加上近两年行业市场销售业绩的普遍提升，直接拔高了人均营收。其中排名第一的中海地产和首开股份，人均营收高达2415万元和2103万元，遥遥领先于其后企业，因此可评价他们具备较高的运营效率，人力资源得到了充分利用。而以万科、碧桂园、龙湖、世茂等为代表的大型房企，除了房地产开发主业外，还涉及了物业、商管等业务，这些板块所需人数不少，摊薄了人均营收。

至于人均净利润，排名前十的企业中除中海地产外，全部是中小房企。这主要是由高周转和高利润很难兼得，在当前房企普遍追求前者的现状下，加上2017年房企普遍进行了人员扩张，导致部分企业人均利润有所降低。需要说明的是，这份榜单上排名第一的城投控股是由于企业重组，人员数量大幅减少导致的人均利润上涨，并不能作为行业典型代表，中海地产排名第二，人均净利润高达613万元，较上一年度再增55万元。

人均毛利上，中海地产继续一枝独秀，高达796万元，是排名第十的滨江集团的2倍还多。这一方面，除去企业重组的城投控股外，大体可以分成三个档：700万以上的中海地产排名第1；500-600万元之间的企业名列3—5位，300-400万元之间的企业排在5—10位。

人均管理费用，顾名思义，自然是低为佳、高不好。而从排名前十的企业来看，的确大部分都是经营出现问题的房企。排在第一的中渝置地人均年管费高达293万元，高出第二名一倍以上。另外，绿城中国人均费用的上涨，并不是由于人员扩张所导致，而是由于员工待遇提升所致。从人员成本和经营业绩对比看，绿城中国的成本管控需要加强。

由于近两年房地产市场发展较好，不少房企期望“增员增效”，因此房企人员数量出现较大幅度增长。但其中不少企业的人员增长情况和利润增长情况并未成正比。从员工数量增长排名前十的企业看，其中大部分的人员增速远高于利润增速，甚至有些出现了“倒挂”现象。

而企业员工工资的增长主要缘于两方面：一是上文所述的企业员工数量普遍增长，另一方面是由于员工待遇的提高导致人工工资支出的直接增加。从薪酬支出涨幅排名前十名看，部分企业工资增长远高于利润增长，反映出企业在人力资源利用方面存在一定问题。

中渝、中弘裁员致薪酬支出大涨，SOHO中国售楼所得拉升每一元薪酬福利对应利润

人力资本效能则对处于不同发展阶段、不同销售规模、不同类型企业的人力资本投入产出效率进行分析，衡量房企薪酬福利的有效性和投入产出比。

人力资本效能报告部分，从人均薪酬、薪酬福利成本有效性、人工成本工资含量、人工成本含量四方面，揭示了房企“以人为本（金）”下的回报率和成本比例尺。

人均薪酬排名支出情况上，前十企业主要为中小房企。其中中渝置地和中弘股份分列一二名，两家企业目前都处于经营不善的境况，裁员补偿金的支付是导致薪酬支出上涨的重要原因。

整体上，随着业绩的普遍提升，大部分房企的薪酬都出现了不同程度上涨。但如何把握好薪酬对于员工的激励作用，同时以“不仅用钱”的多重方式保证员工的稳定性，是目前房企人力资源亟待研讨的新问题。

每一元薪酬福利投入对应的营业收入，是企业运营效率最直观的体现，也是最能反映企业人力成本支出合理程度的指标。这方面，佳源国际控股排名冠首，近2—3年，其呈现出高速发展态势。

需要指出的是，2017年，相当一部分房企的每一元薪酬福利成本所对应营业收入的数值都有所下降。考虑到企业营收在财务报表中存在一定的滞后性，未来该数值随着企业结算收入的不断确认，应该还将上升。

从房企每一元薪酬福利所得毛利润指标上看，不少企业2018上半年较2017年出现了一定幅度的下降。这种情况同样与企业员工数量的扩张有密切关系，房企利润结转期也是原因之一。此榜单上前十的企业中，SOHO中国第一，每一元薪酬福利对应的利润达到22.9元，这应该与其不断出售旗下物业有关。整体来说，20家典型房企每一元薪酬福利所得毛利润多数分布在1—10元水平区间，处于该区间的企业占样本总数的60%左右。

工资支出占人工成本比重整体上升，中渝置地高达97%

目前，典型房企中人工成本支出主要仍以人员工资为主，大部分房企的占比在80%以上，其中中渝置地工资占人工成本比重达97%，在134家样本房企中占比最高。整体而言，与2016年相比，大部分典型房企人工工资支出在人工成本中的比重进一步上升。这从正面反映出企业内员工待遇水平的上升，同时从反面也反映出企业对于员工培训等间接支出上有所缩减。

从人工成本占成本费用的比重来看，134家样本房企大部分处于10%以内，其中佳源国际控股占比最低，只有1.3%。由于2017年员工数量的快速增长以及用工成本的上升，导致大部分企业的人工成本在企业成本费用中所占的比重有小幅上升。

房企人力新课题：高周转如何动效不动人

2017年，在市场政策调控的不利客观因素下，房地产行业仍保持了高速发展，以碧、万、恒为首的龙头房企，将“马太效应”体现的淋漓尽致，行业集中度进一步提升。随着市场规模的扩大，企业人员数量随之相应扩充，这对于房企实际上是一把“双刃剑”——一方面使其有更充足的人力去扩张业务、实现战略目标，另一方面，也对房企的管控能力和组织能力提出了更高要求。特别是在目前房企普遍以“高周转”为要务的现状下，如何保证员工的工作效率，如何提高企业的管控能力，如何建立符合自身需求特点的人力资源管控体系等工作，已经成为房企人力资源工作的新重点课题。

中国房地产人力资源研究中心认为，对于企业员工规模的扩张，务必要和企业业绩相均等平衡，要最大程度的挖掘企业人力资源的潜力，避免在扩张过程中产生人力资源浪费。