上市房企半年报多数预喜 房地产行业资源将加速集中

    导读：7月下旬以来上市房地产企业接连发布业绩预告，在调控政策下头部房企依然保持高增长态势。截至8月6日，已有19家上市房企(含港股)披露今年前7个月的销售业绩，合计销售额1.68万亿元，同比增长42.85%。沪深两市共计56家上市房企披露2018年中期业绩预告，32家房企业绩预喜。

　　大房企稳健 中小房企激进

　　万科发布的销售业绩显示，1-7月累计实现合同销售面积2342.2万平方米，合同销售金额3498.0 亿元，同比上涨11.8%。7月实现合同销售面积306.8万平方米，合同销售金额451.4亿元，与6月单月销售656.3亿元相比有所回落，但比更早前4月、5月的单月销售都要高。在土地方面，7月份万科花费254.38亿元新增东莞、中山、泉州、上海、常熟、无锡、宁波、南京、嘉兴、杭州、徐州、合肥、温州、扬州、唐山、济南、太原、眉山、乌鲁木齐、贵阳等地的33个项目，总占地面积402.3万平方米，计容积率建筑面积848.4万平方米，其中万科权益建筑面积435.6万平方米，需支付权益价款254.38亿元。

　　1-7月，碧桂园及其附属公司连同其合营公司和联营公司，共实现(归属于公司股东权益的)合同销售额约3475.1亿元，同比增长44.62%;(归属于公司股东权益的)合同销售建筑面积约3673万平方米，同比增长33.08%。

　　19家上市房企中，中型房企新城控股突飞猛进。前7个月累计合同销售额约1136.63亿元，同比增长106.05%;累计销售面积约921.28万平方米，同比增长129.96%。7月单月实现合同销售金额约183.52亿元，较去年7月单月的60.76亿元增长202%。今年上半年，新城控股实现销售金额953.11亿元，同比增长94.17%。

　　此外，中国奥园、花样年控股、龙光地产、建业地产等中小房企今年前7个月合同销售额的同比增幅均超过80%。

　　上市房企半年报多数预喜 利润上涨是亮点

　　在销售带动下，不少上市房企上半年的业绩预期也较为明朗。据上证报资讯统计，截至7月31日，A股地产公司中，共有56家公布了半年度业绩预告或快报。其中33家公司预计业绩将实现增长，占比58.93%。

　　新城控股预期2018上半年，该集团归属于公司权益持有人的合并净利润将较2017上半年增长至少200%;蓝光发展预计公司2018 年半年度实现归属于上市公司股东的净利润为 5.5亿元到 6.5亿元，同比增加约 94%至129%;归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为 5.3亿元到 6.3亿元，同比增加约 96%至 133%。

　　港股房企方面，中国恒大发布正面盈利预告，预期公司2018年上半年净利润较去年同期增长125%以上，核心业务净利润预期较去年同期增长100%以上。这一大幅增长主要是由于提升产品质量，增加产品附加值，降低成本费用，增加交楼面积等。同时，管理层预期，恒大2018年上半年的净负债率进一步下降，预期从去年底的184%降至130%以下。

　　房企利润上涨将是今年频发的中报中的一大亮点。亿翰智库中国上市房企研究中心主任张化东分析，因为房地产采用的是预售制度，卖房的时候开发商记预收账款，而不是营业收入，通常要等大概一年半以后物业交房才能算营业收入，才能计入利润。所以，利润来源于前期销售，也就意味着现在的情况只能代表一年多甚至两年之前业绩状况。

　　目前来看，2018年上半年，房企销售额增长还是主基调。但在严厉的调控政策下，楼市已经出现下行信号。经过了两年多的扩张，目前许多房企已经感受到了莫大的运营压力。多种因素叠加之下，房企资金状况普遍相对较紧，个别房企已经陷入经营不善的困境。鉴于项目结转周期特点，接下来房企销售将不会过于乐观。尤其有些房企近两年通过收购项目增加土地储备，这些项目虽然成本较低，但涉及股权复杂，改造等项目的周转速度将受到一定影响，接下来房企需谨慎应对。

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　　随着调控政策持续加码，房地产市场总体平稳运行。据第三方机构统计数据显示，2018年1-7月，TOP100房企销售额稳步增长，其中前10房企的销售额占比达42.1%，且均突破千亿门槛，行业资源加速向头部企业集中。

　　分阵营来看，碧桂园、恒大与万科3家企业销售额超过3000亿元，均值为3986.9亿元，同比增长率均值为27.4%，碧桂园以4904.7亿元持续领跑;1000-3000亿的企业分别为保利、融创、绿地、中海、龙湖、新城和华润置地，销售额均值为1635.1亿元，同比增长率均值为47.9%。500-1000亿的企业有21家，销售额均值为728.1亿元;100-500亿的企业有69家，销售额均值为244.3亿元;TOP100门槛升至127亿元。

　　房企拿地方面，2018年1-7月，碧桂园以1079亿元拿地金额继续位居榜首，万科以942亿元稳居第二位，保利以737亿元稳居第三位，三家房企的拿地金额均超500亿。TOP10企业1-7月拿地总金额达5719亿元，占TOP50企业的44.2%，较1-6月占比下降0.5个百分点，龙头房企在土地市场的优势凸显，领先地位继续保持。

　　从各城市群拿地金额来看，长三角仍是房企重点关注区域，中西部关注度逐渐提升。2018年1-7月，长三角地区TOP10企业拿地总额达2486亿元，位列首位;中西部和珠三角以1753亿元和1353亿元分列第二、第三位;环渤海地区拿地总额位居第四位，为1002亿元。从城市群拿地企业来看，龙头房企继续其广布局的策略，中小房企则集中于其深耕区域发展。

　　另外，多家上市房企自今年以来相继回购或增持公司股票。从回购次数来看，恒大、世茂房地产等房企回购动作频繁，仅7月恒大回购已达14次，耗资32.15亿港元;世茂房地产自7月5日起，除周末外连续每天进行回购，约已从港交所回购了4882.5万股公司股份。从回购股权用途来看，碧桂园将回购的5300万股股份予以注销，将回购的1.07亿股用于雇员奖励计划;融创将回购股份用于股权激励计划，而其他企业通过股权回购来稳定股价、提振市场信心。

　　同时，多家房企还推出股权激励计划，通过授予股票期权，激励管理层和员工的工作积极性，进一步提高企业运营效率。同时，通过指标考核有助于项目层面主动进行成本控制，降低企业成本。

　　业内专家对此分析认为，面对不断升级的楼市调控政策，房地产板块估值水平波动下行，房企一方面纷纷进行股权回购和增持，在提振市场信心的同时也反映出其对未来发展充满信心，另一方面，房企不断提高经营能力，通过股权激励等举施，激发员工潜力，进一步向管理要效益、向运营要效益。

　　（房掌柜整理来自新华网、中房网）