多地房产政策加强调控 房地产市场“金九银十”难重现

    在深圳“房改”方案刚刚落地不久，沈阳房产调控又出新政，楼市调控再加码。回顾本轮调控历程，沈阳和全国其他城市类似，从“限购、限贷”到“限离、企业限购”不断加码。各地一系列调控政策可以理解为以打击房价上涨预期为主要目的的“差别化堵漏”。距离9月份只有20余天，业内对于地产行业即将到来的“金九银十”，基本持谨慎态度。

　　房产政策不断收紧

　　全国开启房产严打模式

　　最近一个多月来，房产政策不断收紧，全国各地开启房产严打模式，从中央到地方持续施压。

　　6月底，住建部等七部门在北京、上海等30个城市开展治理房地产市场乱象专项行动，重点打击对象有炒房团伙、黑中介、违法违规房地产开发企业、虚假房地产广告，行动将持续到今年12月。

　　7月31日，中共中央政治局会议指出，下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。

　　据中原地产统计数据显示，7月已有上海、重庆、厦门、海口、宁波、佛山、昆明、唐山等逾40个城市发布了各类房地产调控升级政策，累计超过40次。

　　二三线城市成交量环比下降

　　各城市分化加剧

　　克而瑞研究中心数据显示，7月，29个重点城市成交量为2329万平方米，环比下降16%。

　　一线城市成交量虽环比下降14%，但市场热度仍显著好于去年同期，且7月单月成交量也超出了2018年月均水平。其中上海、深圳表现较为突出，两城均实现同、环比齐增，市场成交维持在高位；广州迎来了阶段性调整，成交量环比下降48%。

　　二三线城市成交量环比下降16%，与去年同期成交规模大体持平。

　　在成交量下滑的城市中，长沙、天津、杭州及青岛4城降幅明显，长沙受6月末调控升级影响，7月成交降幅最大；天津成交仍处人才政策影响下的回调期，环比减少39.2%，回落到人才政策前水平；深圳7月末出台“商品住宅3年限售”“暂停企业购房”及打击“假离婚真买房”等堵漏政策，预计8月成交将有较显著下滑。

　　二手房均价迎来下跌

　　西安跌幅最大

　　在二手房房价均价方面，随着成交的下行，多城均价迎来下跌。据贝壳研究院数据监控的重点13城（北京、深圳、上海、天津、杭州、成都、南京、武汉、青岛、济南、大连、长沙、西安）中南京、济南及北京3城均价环比基本持平，其余10城均环比下跌。

　　均价下跌的城市中西安环比下跌4.5%，跌幅最大；上半年武汉均价保持平稳，在成交持续下滑背景下，7月均价环比下跌2.9%；青岛、长沙及成都均价在调控升级后掉头向下，7月3城均价环比分别下跌2.9%、2.7%和2.3%。

　　天津均价水平在低位波动，7月环比下跌2.6%；失去成交支撑的上海均价近两月跌幅持续扩大，7月均价水平降至2017年以来最低。

　　“金九银十”难重现

　　三四线城市房价或下降

　　当前房地产调控持续高压态势，中央的表态从抑制房价上涨过快，到遏制房价上涨，可以看到调控核心方向出现新的调整和改变。

　　思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅认为，沈阳的房价在全国涨幅靠前，当地方政府有了清晰的调控目标后，一旦出现投资过热局面，必然会拿出调控武器。

　　对于“金九银十”，业内部分专家不太看好，“从短期看，种种迹象表明，未来政策层面对于房地产市场的收紧有进一步加码的趋势，而这无疑会对房价形成一定的制约，预计‘金九银十’，很难重现。”金融研究院高级研究员杨芹芹表示。

　　“‘金九银十’并不是市场需求的高点，而是到了这个节点，房产企业为了完成业绩目标，加大市场供应，可能有部分企业为了完成业绩作出让步降价，这样的情况更多地会出现在三四线城市中。”郭毅认为。

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　　7月31日召开的中共中央政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”。从“过快”二字的删除中，决策层对“房住不炒”的决心可见一斑。这不仅让在近期经济发展面临挑战的背景下，一直不绝于耳的“楼市放水”的猜测消弭，也让今年力度明显加大的楼市调控进一步升级。

　　8月7日，住建部召开部分城市房地产工作座谈会，要求参会各城市加快制定住房发展规划，并表示对楼市调控不力的城市坚决问责。

　　与此同时，在房贷利率继续保持高位的同时，房贷业务的发展也呈现出一些变化。融360的最新数据显示，2018年7月全国首套房贷款平均利率为5.67%，相当于基准利率1.157倍，同比上升13.63%。虽然上涨趋势未变，但其环比涨幅却在缩小。融360指出，一年以来，首套房贷款利率及二套房贷款利率分别由环比上升2.47%和1.27%降至环比上升0.45%附近，预示本轮上涨或接近尾声。

　　房贷利率继续保持高位

　　“现在首套房的贷款利率一般是基准利率基础上上浮10%，二套房贷款利率为上浮20%左右。”海淀区某地产中介表示。在调查中，《金融时报》记者发现，北京地区的房贷在近几个月基本保持在同一个高水准上。

　　融360数据显示， 7月北京首套房贷款平均利率为5.47%、二套房贷款平均利率为5.90%，环比上期均未出现变化。具体到银行方面，其在北京地区监测的30家银行中，有22家银行执行基准利率上浮10%；四大行及浦发银行执行基准利率上浮15%；光大银行、东亚银行执行基准利率上浮20%；另有1家银行分（支）行停贷。二套房方面，28家银行执行基准利率上浮20%，另有1家银行执行基准利率上浮30%。

　　放眼全国，房贷利率保持高位的趋势同样明显。在上述机构监测的35个城市的533家银行分（支）行中，有47家银行分（支）行首套房贷款利率上升，占比8.82%，较上月减少9家银行分（支）行；有476家银行分（支）行首套房贷款利率与上月持平，占比90.24%。

　　与房贷利率持续稳定在高位态势相呼应的是房贷业务的持续萎缩。易居房地产研究院7日发布的《2018年二季度全国居民购房杠杆研究》显示，2018年二季度，个人房贷余额同比增幅和全国居民购房杠杆率分别回落至18.6%和31.9%，双双连续5个季度下行。从新增个人购房贷款余额来看，2018年二季度，个人住房贷款余额新增9800亿元，同比下降2%。

　　调控力度再次升级

　　7月，首套房贷款利率执行基准利率及以上的银行占比为94.76%，打消了之前市场对央行释放流动性，在短期内导致房贷利率降低的猜测。

　　这与决策层及相关部门对“房住不炒”的新型住房制度的推进密不可分。中原地产研究中心统计数据显示，2018年1-7月，全国主要城市调控次数达260次。而在7月单月，全国楼市调控密集程度再次刷新历史记录。相关部门在合计超过60个城市发布了超过70次各类型房地产调控政策。

　　其中，最引人注目的，莫过于7月31日深圳发布的《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》。这份被称为 “深四条”的文件，不仅规定暂停公司买房，公寓限售5年，新供应土地上公寓只租不售，还在规定住宅限售3年，不追溯的同时，对离婚2年内申请住房商业贷款或公积金贷款的购房者，首付款比例不低于70%。

　　这也使得深圳成为调控最严厉的一线城市。融360统计显示，7月，在北上广深四个一线城市中，深圳的首套房房贷利率最高，达到5.6%。此举或将进一步拉大深圳与其他三城在该数据上的差距。

　　而在同一日决策层把去年3月写入政府工作报告的“遏制房价过快增长”升级为“坚决遏制房价增长”后，严控楼市的导向将再度升级。而这也打消了市场的侥幸念头，据知情人士向记者透露，本月某沿海热门城市的土地拍卖中，开发商纷纷保持观望态度，最后导致流拍。

　　同时，专家和业内人士表示，在决策层对“因城施策”方针的指引下，房贷利率或将在不同类型的城市出现分化。相比需求更大的一线和受棚改政策影响显著的三线城市，近期受政策调控影响较大的二线城市房贷利率下调的可能性更大。这也意味着，当前二线城市利率持续上涨的局面或将终结。

　　房贷业务呈现变化

　　8月1日，四大行在苏州的分支机构一致出台新的房贷政策，规定客户若在5年内提前还款，将被收取违约金。“在苏州二手房市场，贷款未满5年，而要提前还款的现象并不罕见。”苏州地区某银行业人士表示，此举将打击二手房交易的积极性，并在一定程度上为房地产投资降温起到作用。

　　实际上，不支持提前还贷，在银行业内并不新鲜。“对于银行来说，房贷是一个优质业务，虽然相比其他贷款业务利息稍低，但是非常稳定，而且不良率也很低。银行当然不希望终止这个业务。客户不提前还款，也省去了我们去拉其他业务的麻烦。”北京某银行业内人士表示。

　　“苏州四大行分支机构这样规定，就是为了追求更高的利润，是银行的自主行为，并非楼市调控。”中原地产首席分析师张大伟表示，本次规定中， 5年的时间期限相对比较长，很多城市之前有过类似的条款，但基本都是3年左右。“这对于在3到5年内需要换房子的刚需家庭会产生影响。”他表示。

　　作为一项重要的盈利性业务，银行一直很重视房贷业务的发展。除了在提前还款违约上做文章，近期，部分地区的银行房贷利率也呈现下降趋势。融360数据显示， 7月广州首套房贷款平均利率为5.55%，二套房贷款平均利率为5.89%，环比均有所下降。业内人士表示，这或许与广州楼市降温背景下，银行房贷额度有所剩余的市场因素相关。

　　“房贷利率的下调，与银行自身业务发展策略有关。一些银行有一定的信贷规模，可能会将相对稳健的个人住房贷款业务，作为下一步的发展重点，所以通过下调利率来抢占更多的市场。”中国人民大学重阳金融研究院高级研究员董希淼分析认为。

　　值得一提的是，据融360数据显示，近一年来，全国房贷利率上升城市的数量呈连续波动并下降的趋势，而近3个月来，这一变化近乎直线下降，各城市在先后完成利率调整后，再度出现变动的情况呈减少趋势。

　　“目前，各地调控政策的出台已有一段时间，在度过缓冲期后，多城市银行已基本完成整体利率的相应调整变化。同时，房贷需求仍比较旺盛，在此情况下银行出现再度上调房贷利率的可能性小，同样大幅下调房贷利率也不符合调控的要求，综合诸多影响因素房贷利率短期内保持稳定的可能性较大。”上述研究机构如是预测。

　　（房掌柜整理自法制晚报、金融时报）