调控加码后的楼市众生相：中介别样推销 商务公寓受冲击

2016年的“深八条”，拉开了这一轮深圳楼市调控的序幕。近两年的时间过去，深圳再一次重手调控楼市。

近日，《深圳市人民政府办公厅转发市规划国土委等单位关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》从企业购房、商务公寓限售、居民购房限售以及离婚差别化信贷四个方面进行调控，在打补丁前期政策的同时从限购、限售两方面继续加码，打击房地产市场的投机、投资行为。可以说，深圳房地产市场的调控越来越严，市场各方发生了哪些变化？房企又该如何面对？

中介的“别样推销”

二手房成交占比是判断一个城市有无投资价值的重要指标，能够反映该城市房地产发展的成熟度，深圳就是二手房成交占主导的市场。可以说，《通知》中的新购房3年内禁止转让难免对深圳二手房市场带来一定影响。

“目前有些业主比较着急出手，有一定程度的降幅，特别是拥有多套房的业主抛售意愿更加强烈。”在福田水围片区，多位中介向证券时报记者表示，“以一套300万挂牌价的二手房为例，我们都会告诉业主起码降价10万左右，才能相对容易成交，这几天来咨询房子的客户的确少了很多。不仅如此，有些客户本来准备假离婚买房，现在都变卦了。”不过，也有一些中介充满信心：“该买房的还是会买，市场平静一段时间后还是会恢复到之前的水平。”

从中介成交数量来看，也可看出市场的冷暖变化。深圳房地产中介协会中介行业标准指数显示，上周全市房地产中介企业二手房铺均开单0.62套，环比下降45.7%；上周深圳新持牌中介人员共计流入653人，环比下降17%；二手房开单方面，调控新政当日出现高峰，随后回落，共计开单1960套，环比下降45.7%，预计未来或将出现一定幅度的震荡下行。而在刚刚过去的7月份，深圳市一手住宅成交套数3461套，二手住宅成交6991套，均创下今年来月度成交量的新高。

对于“居民家庭新购买的新建商品住房和二手住房3年内限售”政策，业内普遍认为，该政策旨在区别“真假刚需”，目的在于更大程度地抑制投机炒房。对于一手房市场的期房来说，按两年取得不动产证算，限售期近5年，这将抑制投资者进入新房市场。

这时，不少中介开始“加大力度”向置业者推销起惠州、东莞等临深片区的房源，“深圳限购限售，不如投资惠州，那里还不限购。”此外，并不透明的小产权房市场也似乎火了起来。专门从事小产权房交易的陈经理告诉记者，最近要求安排看小产权房的客户多了不少，特别是观澜、清湖片区的城中村。“在龙华清湖的翠湖茗苑，一套62平方米的小产权房叫价92万元，最近天天都有客户要求安排时间去看房。”陈经理如是说。

商务公寓市场受冲击

此前，深圳商务公寓的限购政策被普遍认为是一线城市中“最松的”。受政策影响小，不限购不限贷的商务公寓一度成为了历年调控新政后深圳市场推售的主角，特别是2017年工业用地和商办用地作为深圳土地供应的主要部分，使得深圳商务公寓市场供应量激增，更掀起了大宗交易的潮流。数据显示，2017年深圳商务公寓成交13973套，成交面积98万平方米，环比上升58.3%。来自深圳市规土委的数据显示，深圳商务公寓存量5.5万套，2013年7月至今年6月，深圳成交商务公寓达4.46万套，占比超过八成。2017年初至今年4月下旬，深圳企业法人购买一手商务公寓2011套，占总套数的16.9%。

这一次，商务公寓却成为重点调控对象。《通知》指出，各类新供应用地（含招拍挂、城市更新、征地返还用地等）上建设的商务公寓一律只租不售且不得改变用途。企业整体持有年限与土地出让年限应当一致，对外出租单次租期原则上不超过10年。通知发布之日起，个人、企事业单位或社会组织等法人单位新购买的商务公寓，自取得不动产权登记证书之日起5年内禁止转让。

作为深圳拓展城市发展空间的重要手段，近年城市更新的数量一直在逐年增长。市场数据显示，2018年上半年深圳城市更新成功立项48个，申报主体中开发商占据主导，其次为工业/实业企业与国企/集体股份制企业。目前，深圳多数城市更新项目都配有一定数量的商务公寓建设指标，新政出台后无疑对在售和即将发售的商务公寓造成影响，对于未来的城市更新项目也将带来更多不确定因素。业内普遍认为，此规定对于目前规划有商务公寓但未签订土地使用权出让合同的城市更新项目影响巨大。近日，网上更流传出一份“建议”，希望对于《通知》出台前已批立项的项目仍然采用商务公寓允许自由流通销售的政策执行。

在罗湖笋岗片区，有一处正在建设的城市更新项目相关负责人对证券时报记者表示，目前项目仍可以合规销售，最新的调控带来的影响不大，但对于公寓占比指标较大的旧改项目还是有点麻烦。也有市场人士担心，未来深圳商务公寓市场整售行为或将大幅减少，散售会给开发商带来一定资金压力。

不过，深圳市房地产研究中心主任王锋此前指出，对商务公寓进行限售以后，实际上是更有利于住宅建设。“有些功能不适合建设商务公寓的土地，直接改成住宅就可以了。”

房企策略“生变”？

其实，近一段时间以来深圳房地产市场的调控可谓逐步升级。今年以来，二手房交易“三价合一”、首套房房贷利率上浮等措施，都在不断影响着市场的交易。

此外，经过1个多月的征求意见，《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》于日前发布，这意味着深圳版“房改”方案正式落地。按照方案，未来深圳市商品住房将只占住房供应总量的40%左右，以普通商品住房为主，面向符合条件的各类居民供应，租售结合。其余的60%由3部分组成，分别是人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。

美联物业全国研究中心总监何倩茹认为，此次深圳楼市调控政策出台会带来观望气氛，预计楼市成交量会下降，从而影响房产中介和房地产开发商的业绩。的确，在逐步升级的调控措施面前，房企不得不思考未来在深圳的布局。易 居研究院智库中心研究总监严跃进表示，深圳市场调控力度大，但诸如商办类的小产权房、工业厂房、物流地产等或面临较好的政策前景，从这个角度看，会给房企拓宽业务带来更多的思路。

高力国际统计的数据显示，2017年深圳楼市大宗交易金额逾250亿元。在深圳的大宗交易市场中，写字楼仍是最受投资人关注的领域，但长租公寓及联合办公也是他们看好的投资方向。第一太平戴维斯深圳公司副董事总经理吴睿表示，联合办公早期主要服务于初创类公司，由于创业公司承租能力低、租期短、续约率低等特点，联合办公的盈利空间较小。而在经济全球化及大型企业业务模块多元化的大背景下，跨境办公、外设团队等业务活动的增加，推动大企业对灵活办公空间的需求，这些企业承租能力高因此受到联合办公品牌的青睐。

此外，深圳大宗交易中，工业厂房的并购是特殊的一种类型，该类工业厂房通常为传统低端制造业所有，房地产企业并购后根据城市更新政策将其改造成产业研发、公寓、商业等业态，因此工业厂房的并购越来越被视为房企土地储备的一种方式。