热点城市土地市场退烧 前7个月地块拍卖流标数量骤增

    与前两年土地市场火热局面形成鲜明对比的是，今年以来，全国热点地区的土地市场一改往日“喧嚣”，不仅成交更加分化，溢价率也在持续下降，且土地流标数量骤增。

　　据中国指数研究院提供的数据显示，7月份，在其监测的全国300个城市中，土地出让金总额为3958亿元，同比增加9%。虽然共成交土地2087宗，环比增加5%，同比增加7%，但分化趋势愈加明显。即一线城市土地成交同比、环比均降，二线城市环比下降同比微涨，而三线城市则同比、环比均涨。

　　58安居客房产研究院首席分析师张波在接受记者采访时表示，土地市场往往是房地产市场的“晴雨表”，7月份土地市场呈现出一线冷、三线热的局面，无疑显示出房企未来对于不同城市“谨慎度”的高低。从一线城市来看，土地成交低迷和目前市场降温有着直接关系。一方面是一线城市新房、二手房价格不断下探，导致房企对于未来预期变得更为谨慎;另一方面，则是受限价政策影响，房企获利空间收窄，在一线城市拿地的心理压力较大。

　　值得关注的是，虽然土地成交金额持续上涨，但从今年以来的情况看，土地市场流标数量却明显增多。

　　据中原地产研究中心统计数据显示，今年前7个月，一线城市土地流标共有13宗，创下2012年以来的新高，而去年同期仅有4宗土地流标;二线城市土地流标共154宗，2017年同期为77宗;三线、四线城市土地流标合计达到629宗，而2017年同期为284宗。今年前7个月，全国房地产市场土地流标共796宗。

　　如是金融研究院高级研究员杨芹芹在接受记者采访时认为，土地流标增多、溢价率下行的原因可从两方面分析：一方面是土地出让价格在前期经过不断上涨，现已处于高位;另一方面，严苛的出让条件让开发企业望而却步。从房企角度而言，在房地产市场调控趋紧以及金融去杠杆的双重影响下，目前房企融资难度加大，融资成本上升，因此，房企在土地成交过程中会更加理性。

　　在张波看来，7月底政治局会议提出的“坚决遏制房价上涨”，预计会成为下半年房企拿地的“紧箍咒”，即房企在考虑自身规模化发展的同时，将更加理性的判断未来拿地可能存在的风险。因此，一方面房企尤其是龙头房企的补库存内趋力依然在上升，从而导致部分城市尤其是三线、四线城市土地交易还将处于旺盛状态;但另一方面，受政策风向趋紧影响，预计未来土地市场溢价率走低以及土地流拍现象还会继续增多。

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　　“面粉比面包贵”的时代终结!

　　土拍市场由夏入秋，热凉转换，几乎就在一夜之间。

　　8月10日，杭州、南京、太原等城市都进行了土地拍卖。从拍卖过程和结果看，土拍市场明显降温，有的全部流拍，有的即使成交，地价比之前也降低了不少。

　　土拍是最能体现房企预期的。业内人士表示，房企目前拿地不再激进撒网，而是精准出击。且从土拍市场不同的“降温”幅度，应能看出房企的偏好和预判。

　　太原130亿元土拍流拍

　　8月10日，太原市举行了被坊间称为“史诗级”的大规模土拍，共拿出了热点区域的8幅黄金地块(总面积约82.71万平方米)进行拍卖，起拍价合计130.82亿元。但结果大大出人意料，8幅土地全部流拍。

　　这8幅地块所处区域较佳，交通便捷、配套齐全，地块起拍价最低11.71亿元，最高达19.63亿元。

　　由于太原市土地拍卖史上很少有同一热点区域、同时拿出8幅土地公开拍卖的情形，按照以往太原“逢拍必抢”的惯例，业内人士预估，这场拍卖可能会拍出当地今年的最高楼面地价、土地单价地王。

　　但结果让许多人大跌眼镜。8幅黄金地块中，只有2幅地块各有一家房企报名，其余6幅地块则无人问津。有房企报名的2幅地块，因出价未达拍卖底价，没有交易成功。

　　当地业内人士告诉记者，土地价格高过房企对市场售价的预期值，是流拍的主要原因。这次拍卖的8幅地块起拍楼面价都较高，房企担心拿地后未来销售价格“上不去”，从而影响其利润。

　　据了解，2011年至2016年，太原房价一直徘徊在8000元/平方米左右，但从2017年开始，房价直线拉升，短时间突破万元，涨幅超过30%。目前，品牌开发商楼盘均价在1.4万元/平方米左右。

　　杭州3幅宅地底价成交

　　今年上半年土地出让金排名全国第一的杭州，8月10日共拿出3幅宅地和1宗商地拍卖，地块总出让面积9.51万平方米，总建筑面积18.7万平方米，总起价15.64亿元。

　　在拍卖中，宋都股份、美好置业和旭辉旗下的杭州临盛置业有限公司分别以底价7.88亿元、5.09亿元、2.19亿元竞得相应的宅地，对应的楼面价分别为9800元/平方米、9700元/平方米、9400元/平方米。

　　进入下半年，杭州土拍市场已显降温之势。

　　7月26日，杭州临安青山湖科技城推出一幅宅地，由于竞价环节无人报价，最终由杭州保亿钜鸿投资有限公司以底价12亿元竞得，成交楼面价9400元/平方米，相比年初地价跌幅15%。就在半年前，中粮与旭辉的联合体还曾以11113元/平方米的楼面价在该板块拿地。

　　据统计，7月份，杭州十区共出让了31幅地块，其中，22幅涉宅地无一“封顶”，不少以底价成交，甚至同板块宅地成交价的跌幅最大超过了30%。

　　一家房企的品牌负责人告诉记者，在调控预期下，下半年杭州地价回落、低溢价成交将成为常态。

南京地价大幅下降

　　8月10日，南京出让江北新区两幅宅地，虽然引来了多家房企参与，竞争也十分激烈，但最终成交价格比之前的“地王”价降了近3000元/平方米。

　　这两幅地块是南京在“超出最高限价竞保障房面积”规则下的最后一场土拍，此后将全面推行“竞自持面积”。

　　2幅地块均位于江北新区核心区，总面积近27万平方米。其中，G06地块起始价48.4亿元，经过81轮竞价，被中海地产以56.4亿元拿下。G07地块经过了71轮竞价，被香港置地旗下的重庆怡置以44.9亿元拿下，溢价7亿元。

　　业内人士表示，上述两幅土地虽然争夺激烈，但最高价明显受了限制，算下来的最高楼面价约2万元/平方米，相比之前附近出让的2.3万元/平方米的地价，降了约3000元/平方米。

　　其实，下半年，南京土拍市场一直在降温。8月1日，南京集中出让6幅地块，其中3幅底价成交，另3幅的竞价次数均未超过10轮。

　　(房掌柜整理来源自中国经济网、上海证券报)