百城住宅库存连续35个月同比下跌 去化周期仅需10个月

在普遍的调控政策作用下，房地产行业“去库存”效果明显，全国百城住宅库存继续处在下跌通道。截至6月底，全国百城住宅库存已经连续35个月下跌，去化周期仅需10个月。

库存连续35个月同比下跌

近日，易居研究院发布《中国百城住宅库存报告》显示，截至2018年6月底，其监测的100个城市新建商品住宅库存总量为42643万平方米，环比减少0.2%，同比减少8.0%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，自2015年以来全国100城库存规模就呈现出持续性的下跌态势，充分体现了近三年全国去库存“战役”取得了较好的效果。“当前全国100城库存规模相当于2012年3月的水平，即库存规模回落到了六年前的水平。”

报告显示，截至2018年6月底，一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2161、22050 和18432万平方米，环比增幅分别为3.0%、0.0%和-0.6%，同比增幅分别为0.6%、-10.4%和-6.0%。

“从同比跌幅数据看，二线城市同比跌幅最大，这可以解释近期此类城市房价上涨过快的现象。”严跃进表示，另外值得注意的是，一线城市在连续34个月库存同比下跌后，6月份首次出现同比正增长态势，这或意味着一线城市正进入到补库存的阶段。

房掌柜注意到，6月份，100个城市中，有26个城市库存出现了同比增长现象。其中合肥、九江和珠海3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到94%、75%和66%。同时，100个城市中，有74个城市的库存出现了同比下滑态势，其中大连、杭州和金华的同比跌幅较大，跌幅分别为56%、48%和46%。

在严跃进看来，对于合肥等市场来说，近期市场表现还不错，但确实存在部分已成交但未网签的现象，所以库存数据容易偏高；总体上说，库存同比下跌的城市数量更多，这也带动了百城库存规模出现下跌。

库存去化周期仅需10个月

报告显示，2018年6月份，100个城市新建商品住宅库存去化周期为9.8个月，这也意味着市场仅需9.8个月的时间就能消化完这些库存，该数值相比5月份9.8个月总体持平。

“观察历史数据，今年上半年100个城市存销比在历史低位水平运行，这和库存规模持续下滑、市场销售表现好于预期等因素有关。”严跃进认为，存销比继续走低，也可以解释今年上半年全国百城房价依然上涨的现象。

此外，2018年6月份，一、二、三四线100个城市新建商品住宅存销比分别为13.4、9.7和 9.6个月。相比 5 月份12.6、9.5和9.8个月的数值，一二线城市存销比有所反弹，而三四线城市继续收窄。

值得注意的是，从横向对比来看，今年上半年三四线城市的存销比下跌较为明显。当前数值也是2009年以来的月度最低值，即最近10年中三四线城市的去化周期达到了最低值。

对此，严跃进分析认为，2014年下半年三四线城市积极推进棚改政策，去库存周期指标反应迅速，从高位水平显著且持续下滑，即从2014年7月25个月的历史高位水平下滑到当前10个月的历史底部水平。2018年下半年三四线城市的棚改政策会略有调整，基于此类政策判断，可以认为，三四线城市的存销比探底已完成，下半年将面临反弹的可能。

严跃进指出，2018年上半年全国百城库存水平继续下跌，这和房屋销售行情总体不错有关系，库存规模正步入到“缺货”的阶段，这也可以解释今年上半年房价持续上涨的现象。

“2018年下半年相关城市需要继续调整供求关系，进而稳定房价。若开发商下半年稳定不移推进补库存战略，包括加大拿地力度和加快开工节奏，那么就可以为相关城市提供更多的可售房源或库存。”严跃进强调，但是客观来说，考虑到存销比目前依然处于历史低位，要想反弹、回归到均衡值或合理值水平，仅靠半年时间其实还是略有压力的。