5月北京住房租赁量增价稳 暑期旺季初现端倪

因春节后的旺季已经过去，暑期毕业旺季尚未到来，5月北京住房租赁市场整体表现平稳，交易量小幅增加，租金价格基本持平。不过，在客群结构上，90后租客的占比明显扩大，这也预示着大学生毕业租赁旺季即将到来。

交易量增加  市场向暑期旺季过渡

据我爱我家市场研究院统计，2018年5月，北京全市通过我爱我家（普租）及我爱我家旗下相寓（长租公寓）达成的住宅租赁交易总量环比4月增长10%，同比2017年5月增长8.5%。

3月旺季过后，4月北京住房租赁交易量正常回落。而随着大学生毕业季的到来，5月市场又开始了向暑期租赁旺季的过渡，交易量也重新增长，但与3月相比，5月的交易量仍然低出了11.3%，预计6月、7月的交易量会继续上升，甚至超过3月的高点。

整体价格持平  长租公寓价格走低

房掌柜看到，2018年5月北京的住房租赁月租金均价为4572元/套，环比4月增加8元，增长0.2%，两月基本持平，没有大的波动。而与2017年5月相比，今年5月的租金同比上涨了5%，这也符合近几年北京租金每年上涨个位数百分比的趋势。

分类来看，5月通过我爱我家达成的普租交易的月租金均价环比上涨了2.9%，同比上涨了16.9%。而通过我爱我家旗下相寓达成的长租公寓交易的租金均价环比下跌0.6%，同比上涨1.8%。相比之下，长租公寓的价格比普通租赁更加稳定，并对租金整体价产生了平抑作用。

客户交易节奏与4月一致

据我爱我家集团市场研究院统计，2018年5月，通过北京我爱我家达成的住房租赁交易里，每位客户的平均看房次数为1.87次，与4月基本一致。整体来看，今年3月、4月、5月北京租客租房前的平均看房次数都相对较低，甚至低于去年同期，这说明今年租客的租赁节奏较快，也从侧面反映出当前北京租赁市场的需求依旧较大。

户型、籍贯结构稳定

5月北京住房租赁交易的户型结构仍然保持稳定，两居室过半、一居室超三成、三居及以上占15%左右的结构没什么变化。5月一居室的交易占比为31.8%，环比4月减少了0.8个百分点；两居室交易占比为52.1%，环比4月增加了0.4百分点；三居及以上户型交易占比为16.2%，环比4月增加0.4个百分点。

从租客的身份证籍贯归属来看，5月非北京籍贯的租客占全部租客的78.8%，占比较4月仅多出0.2个百分点，北京籍贯的租客则占21.2%。外地省份中，河北、黑龙江、山东、河南、辽宁、山西仍是占比最大的6个省份，租客的整体籍贯分布结构稳定。

90后租客占比提高

年龄分布上，5月80后仍是主力租房人群，占全部租客的41.4%；90后次之，占全部租客的29.3%；70后占17.7%，其它年龄段租客占11.6%。与4月相比，70后、80后、90后、其它年龄段占比的增减幅度依次为1.4%、-1.2%、1.5%、-1.7%，其中90后增幅最大，同时29.3%的占比也是去年6月以来的最高占比，这也是大学生毕业租赁旺季到来的前奏。

我爱我家市场研究院院长胡景晖表示，从年内看，北京住房租赁市场淡旺季走势依旧，市场正从节后旺季转向暑期旺季。从年同期数据看，北京的租赁交易量还在增长。而根据统计局数据，2017年末北京常住人口为2170.7万人，比2016年末减少2.2万人，更早一年，2016年的外来常住人口也开始下降，可见，北京的人口规模控制已初见成效。但机构的交易数据证明，北京的住房租赁交易量还在增长，这其中有企业自身业务发展的原因，也有北京清理具有安全隐患的廉价合租房带来的合租人口分流因素，而从宏观角度来说，国家正积极鼓励发展住房租赁市场，推动租购并举，北京租赁市场规模的进一步扩大是在意料之中的。

租金方面，从历史来看，由于处在两个旺季之间的过渡期，5月北京的租金价格一般不会有大的上浮，有时甚至会下降。但接下来的6月、7月是真正的高峰期，租金价格将会出现一定的上涨。

目前市场上存在长租公寓拉高租金价格的说法。从长租公寓较普通租赁装修更好、配套更齐全、服务品质更高的角度来看，长租公寓租金价格更高是一个合理的事实，因为市场上的长租公寓品牌大多面向的是中高收入者。但我爱我家的相寓品牌有整租、合租、分租等各种层次的产品，面向的客户群也包含了高中低各个收入水平，加上18年的丰富管理经验，相寓的整体租金价格其实并不高，而且相寓的租期长，其租金在长期合同的约束下更为稳定，所以反而会对市场价格起到了平抑作用。

为防止租金像房价一样被炒高，以控租金的政策概念近期也已经出现。胡景晖认为，相比买卖市场，住房租赁市场的市场化特征更加明显，供求关系对租金价格的影响很大，每年固定的淡旺季走势就是由此而来。而投资投机不会对租金带来根本性的影响，因为租金有人们的收入水平做天花板，一般只能占收入的40%以下，如果租金上涨过快，超过租客能够承受的收入比例，租赁市场的需求将会大幅减少。所以，在不限制需求的情况下，控租金的主要方式就是增加租赁房源供给，这需要国家在开辟租赁房源上有更多的实际推动，如集体土地建设租赁住房、商用房改租赁房等等。

客群方面，80后、90后仍然占据了北京住房租赁市场的绝大部分，但随着毕业租赁旺季的到来，90后出生的大学生们正逐渐扩大他们在北京租房市场上的群体力量，这也会导致6月、7月的租房困难。若时间允许，想要毕业留京的大学生们最好尽早开始寻找合适的租赁住房，在经济条件有限情况下，合租是上佳选择，至于中介机构，品牌知名、实力强的企业会更值得信赖。