百城住宅库存规模回到六年前水平 去库存周期仅为10个月

自2015年以来，全国百城库存规模呈现出持续下跌态势，这也充分体现了近四年全国去库存“战役”取得了较好的效果。

库存规模回到六年前水平

5月17日，易居研究院发布报告显示，截至2018年4月底，其监测的100个城市新建商品住宅库存总量为43386万平方米，环比减少0.7%，同比减少7.9%。

数据来源：各地官方房地产信息网、CRIC、易居研究院

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，当前全国100城库存规模相当于2012年3月的水平，即库存规模回落到了六年前的水平。“不过值得注意的是，最近3个月同比跌幅在持续收窄。”

报告显示，截至2018年4月底，一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2137、22484和18765万平方米，环比增幅分别为2.4%、-2.1%和0.6%，同比增幅分别为-5.4%、-9.6%和-6.1%。

对此，严跃进表示，当前三类城市中，一线城市、三四线城市库存有所上升，这或和推盘节奏加快有关，而二线城市库存环比下跌；另外从同比跌幅看，二线城市库存跌幅是最大的。

房掌柜注意到，2018年4月，100个城市中，有28个城市库存出现了同比增长现象。其中合肥、珠海和惠州3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到129%、88%和80%。

同时，100个城市中，有72个城市的库存出现了同比下滑态势，其中大连、杭州和廊坊的同比跌幅较大，跌幅分别为50%、48%和47%。

“总体上说，库存同比下跌的城市数量更多，这也带动了百城库存规模出现下跌。”严跃进认为。

去化周期仅为10个月

报告显示，2018年4月份，100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为10.3个月，这也意味着市场仅需10.3个月的时间就能消化完这些库存，该数值相比3月份10.5个月有所下滑。

数据来源：各地官方房地产信息网、CRIC、易居研究院

“观察历史数据，目前存销比在低位水平的基础上波动，这和库存规模依然下滑等因素有关。”严跃进表示，存销比继续走低，也可以解释近期全国70城房价指数反弹的现象。

分城市来看，2018年4月，一、二、三四线100个城市新建商品住宅存销比分别为12.8、9.9和10.4个月。相比3月份12.2、10.3和10.6个月的数值，一线城市有所扩大、二线和三四线城市有所下跌。

严跃进分析称，横向对比看，三四线城市的存销比下跌较为明显，最近9年中三四线城市的去化周期达到了最低值，这也得益于本轮去库存周期中，三四线城市棚改等政策释放出的强劲购买力。

值得注意的是，最近比较热门的丹东，库存状况一直在改善，目前已经出现了连续9个月的去库存周期变小的现象。历史上丹东的去库存周期最高可以达到63个月，而目前仅为13个月。

“从库存规模看，目前很多省会城市的库存规模都出现了比较明显的同比下跌，这也是此类城市近期政策调控中，明确提出积极增加供地补库存的原因所在。”严跃进指出，类似城市包括长沙、贵阳等，这或也意味着此类城市近期土地供应节奏的加快和拿地机会的增加。

此外，严跃进还指出，从库存去化周期的数据看，当前呈现出两个特点，即去化周期偏小、去化周期继续走低，这也容易带来房价的反弹和新管控政策的出现。“三四线城市的去库存周期达到了历史最低点，此类信号值得重视，接下来需要防范此类城市房地产政策收紧的风险。”