房地产的白银十年 中国房价究竟涨了多少？

编者按：2008年，房掌柜从金融风暴中出海，经历过波谷的低潮和浪尖的激越，越过狂风大浪，看过碧海蓝天，以梦为桨、继续出航。十年，房掌柜作为亲历者更是见证者，见证了房地产快速发展的十年风云变幻。房掌柜将陆续推出《2008-2018：中国地产十年》系列专题文章，敬请关注。

在经历了房地产的黄金十年之后，以2008年为转折点，房地产行业进入了白银时代。

十年一轮回，十年一转折。2008年-2017年，对于中国房地产行业来说，可谓是在跌宕起伏中走过的。

房价从2008年的暴跌，2009年刺激下暴涨，2010年政府调控，2013年温和上涨，到2015年的反弹，2016年全国楼市进入疯狂状态，2017年涨幅再次回落。

十年里，房价虽有波动，但是整体依然维持上涨态势。回望这十年，中国的房价究竟涨了多少？未来房价又将走向几何？

2008-2009年“过山车”般的房价

2008年，由于美国次贷危机及欧债危机向全球蔓延，导致全球金融危机产生，中国的经济也因此受到很大冲击。

在房地产方面，主要体现在房价自2008年上半年开始下跌。数据显示，2008年商品房成交均价为3800元/平方米，相比于2007年的3864元/平方米的均价，下降了1.7%。

为稳定经济增长，避免房地产市场继续下滑，政府在2008年10月至12月期间，连续多次出台刺激楼市政策，如降低首套房和改善性住房首付比例、取消70/90政策、减免税费等措施来挽救房价下跌状态。

频频出台的楼市刺激政策，促使房地产市场开始复苏，大量资金流向房地产市场。数据显示，2009年房价大幅上涨，全国商品房成交均价为4681元/平方米，同比涨幅达到了23.2%。同年，全国GDP增长高达9.2%。

然而，对于开发商来说，这样的好景并不长，为了遏制房价过快上涨，2009年12月国务院出台了“国四条”，要求继续综合运用土地、金融、税收等手段来遏制部分城市房价过快上涨。

值得注意的是，虽然2009年商品房销售面积回到了08年之前的水平，但是投资、开工面积还远远落后于08年之前的水平。

2010-2013年房价温和上涨

时间来到2010年，为抑制房价过快上涨，政府继续加码出台楼市调控政策。方正证券研究报告显示，从2010年到2013年期间，政府共计出台了15次楼市调控政策，内容涉及信贷、税收、土地供应等方面。

在一系列政策的调控下，房地产过热势头暂时得到抑制，房价也呈现出温和上涨的态势。

国家统计局数据显示，2010年至2013年商品房成交均价分别为5032元/平方米、5377元/平方米、5791元/平方米、6237元/平方米，同比涨幅分别为7.5%、6.9%、7.7%和7.7%。

然而，“限购”、“限贷”等政策使楼市成交量受到了极大的影响，很多房企只能靠出售项目来回笼资金，绿城中国就是个典型的例子。

受调控政策影响，绿城中国2011年销售业绩出现大幅下滑，由2010年的522亿下跌到300亿元，行业排名也由第六位下滑至第12位。

绿城中国2011年年报透露其在2012年将面临超过200亿元的短期债务压力，为了弥补资金缺口，绿城中国不得不“断臂求生”，开始卖地。

通过几次出售项目和引入战略投资，绿城中国解决了资金问题，随后，绿城中国通过调整公司战略等一系列措施，重回业绩增长通道。

数据显示，绿城中国在2012年以510亿元的销售业绩重回行业前十，位居第7位；2013年则以553.8亿元，位居行业第10位。

2014-2016年房价触底后出现反弹

值得注意的是，2014年5月，70个大中城市新建商品住宅价格环比首次出现下跌。此后，在连续7个月的时间里，房价一直呈现下跌态势。

易居研究院统计数据显示，2014年5月商品房均价为6563元/平方米，而12月份商品房均价为6323元/平方米，跌幅达到了3.7%。从全年来看，2014年全国商品房均价为6323元/平方米，同比涨幅仅为1.4%。

为缓解楼市下行趋势，2014年9月30日，中国人民银行和银监会联合发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》（即“930”新政），明确规定首套房贷款首付款比例为30%，改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，执行首套房贷款政策。

此后，2015年3月30日，中国人民银行、住建部、银监会联合发布“330”新政，二手房营业税免征限期由5年改为2年；二套房商业贷款最低首付比例降至4成；公积金贷款首套房首付比例调整为20%。

一系列政策致使一二线城市房价、商品房销售面积开始快速上涨。

数据显示，2015年商品房成交均价为6793元/平方米，相比2014年上涨了7.4%；2015年商品房销售面积为12.85亿平方米，同比增长7%。

而2016年2月，财政部、国家税务局、住建部联合发布文件提出税费减免政策，加上中国人民银行再度降准，使得一二线房价开启暴涨模式。

据悉，2016年全国商品房成交均价为7476元/平方米，同比涨幅达到了10.1%。

2017年房价涨幅回落

在房价暴涨的背景下，政府再次出手调控楼市，2016年国庆节前后，房地产调控政策密集出台。

据房掌柜了解，仅国庆节假期期间，包括北京、深圳、苏州、成都、天津、南京等城市在内，出台调控政策的城市就达到了19个。

由于多个城市重启限购限贷政策，在2016年国庆节过后，一二线城市房价和销售面积迅速降温。

数据显示，2017年全国商品房成交均价为7892元/平方米，同比涨幅为5.6%；商品房销售面积为16.94亿平方米，同比增幅为8%。

在楼市调控政策不断加码的同时，规模房企凭借自身的发展优势，销售业绩继续大幅增长。

中指院数据显示，截止2017年末，三家龙头房企销售业绩均突破5000亿大关，千亿房企数量达17家。其中，碧桂园以5500.1亿元排在榜首，万科和恒大分别以5239亿元和5131亿元的销售金额，位居行业第二、三位。

除了三家龙头房企，融创中国借助其收并购优势、充足的可售货值及良好的项目品质，2017年取得3620亿元的销售业绩，同比大幅增长140.3%，排在第四位；保利、绿地及中海也分别迈入3000亿和2000亿房企阵营。

此外，龙湖、华夏幸福、华润、绿城、金地、新城、招商、旭辉、世茂、泰禾这10家房企分列8至17位，2017年全年的业绩都突破了千亿。

2018年或是楼市分水岭

回顾中国楼市发展历史，1998年和2008年，出现过两次楼市分水岭，因此，有人猜测，2018年或许是楼市新旧时代的分水岭。

1998年7月，房改出台，停止了福利分房制度，开启了中国商品房新时代，中国房地产行业也进入“黄金时代”。

2008年11月，中国人民银行取消了对商业银行的信贷规模限制，标志着房地产正式进入白银时代。

在经历黄金十年和白银十年发展之后，房地产行业迎来了“房住不炒”的时代，房子的居住属性更加明确。

在如此背景下，房价又将怎样变化？

国家统计局发布的最新数据显示，2018年3月，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.6%，降幅比上月扩大0.5个百分点，环比上涨0.1%；二线城市新建商品住宅同比涨幅比上月回落0.2个百分点，环比涨幅比上月扩大0.3个百分点；三线城市新建商品住宅同比涨幅上月回落0.3个百分点，环比涨幅比上月回落0.1个百分点。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从3月份房价指数数据看，环比增幅数据是有所扩大，而同比增幅则有所收窄。

“从环比数据上看，实际上当前房价潜在上涨的压力还是比较大；而从同比增幅数据看，可以看出，大趋势肯定会延续同比增幅收窄甚至下跌的态势进行，所以当前房价数据的特点在于，房价降温是大趋势，但中间各阶段和各城市依然会存在部分阻力。”严跃进指出。

易居研究院数据显示，2018年一季度全国商品房成交均价为8511元/平方米，同比增长7.8%。