一季度房企资金面趋紧 房地产投资增幅难以持续

上海易居房地产研究院4月17日发布了《2018年一季度全国房地产市场报告》。报告指出，2018年1季度，从土地市场看，成交量同比基本持平，土地购置均价增幅有所扩大；从房地产投资情况看，同比增幅持续回升，主要受新开工增速上行影响；从商品房市场看，销售量增幅继续下行，但成交均价增幅同比2017年有所回升，住宅库存去化明显；从房地产市场供求看，商办物业库存压力较大，住宅潜在供求相对平衡。

易居研究院研究员王梦雯表示，2018年1季度，房地产行业多项指标虽然出现小幅波动，但整体表现好于预期，尤其是房地产投资。但是全年来看，随着开发商资金面不断趋紧，全国房地产开发投资两位数的高增长恐难以持续，预计后续同比将出现回落，增速在年底降至4%左右。

今年两会中央再次强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。” 预计后续市场将整体保持平稳，多项指标涨幅将有所收窄。

房掌柜看到报告显示，全国房地产开发投资增幅继续上升。1-3月份，全国房地产开发投资21291亿元，同比名义增长10.4%。其中，住宅投资14705亿元，增长13.3%，增速提高1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为69.1%。整体来看，房地产投资上行主要由于新开工面积增幅回升。从房地产投资额同比增幅走势看，今年一季度同比涨幅有所回升。进一步来看，住宅投资同比增长13.3%，而办公投资和商业营业用房投资同比分别下降0.1%和6.5%。可见，住宅库存回归合理区间后，部分城市开始增加供给，而商办物业由于库存较高，投资依旧乏力。

新开工面积增幅有所回升

1-3月份，开发企业房屋新开工面积34615万平方米，同比增长9.7%；其中，住宅新开工面积25531万平方米，增长12.2%。从房屋新开工面积同比走势看，今年一季度保持增长态势，尤其是3月份出现较明显回升，可能与去年土地成交面积较高有关。进入2018，考虑到销售增幅持续回落，预计新开工面积将出现小幅回落态势，全年同比下降2%左右。

全国商品房销售面积同比增幅降至3.6%，东部地区同比下降7.3%。1-3月份，商品房销售面积30088万平方米，同比增长3.6%；其中，住宅销售面积增长2.5%，办公楼销售面积下降2.8%，商业营业用房销售面积增长9.6%。1-3月份，东部地区商品房销售面积12491万平方米，同比下降7.3%；中部地区商品房销售面积8264万平方米，增长14.6%；西部地区商品房销售面积8376万平方米，增长12.0%；东北地区商品房销售面积957万平方米，增长8.5%。

全国商品房价格同比上升6.6%，东北及西部地区涨幅较大。1-3月份，全国商品房成交均价8507元/平方米，同比增长6.6%，增幅比去年同期上升1.8个百分点，较2017年全年均价涨幅扩大1个百分点。其中住宅成交均价8275元/平方米，同比增长8.7%；商业营业用房成交均价下跌1.5%；办公楼成交均价下跌5.6%。分地区来看，东北和西部地区涨幅较高，分别为16.7%和15.2%，中部和东部地区涨幅分别为11.9%和6.9%。全年来看，预计全国商品房成交均价继续上涨，全年增幅在3%左右。

房企资金压力继续趋紧 到位资金同比回落至3.1%。

1-3月份，房地产开发企业到位资金36770亿元，同比增长3.1%，增速比1-2月份回落1.7个百分点。从开发企业资金来源的构成来看，一季度，国内贷款占20.0%，较2017年四季度上升5个百分点；利用外资占0.05%，较2017年四季度下降0.1个百分点；企业自筹回款资金占比均有所下降，其中企业自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款占比分别为31.0%、29.6%和13.8%，较2017年四季度分别下降2.6、3.2和0.6个百分点。

2018年1-2月，房地产开发投资同比增幅超过企业到位资金同比增幅5.1个百分点，两条曲线形成剪刀差，3月曲线开口进一步扩大至7.3。后续来看，随着资金环境趋紧，销售下行加剧了房企的资金压力，开发商资金面或将出现变盘，部分企业促销回笼资金压力加大。