易居研究院：政府工作报告再提棚改 对房产影响几何？

三、棚改对房地产拉动效应逐步减弱

过去几年，棚改对带动部分三四线城市房地产热销发挥了积极作用。但随着棚改空间的逐步缩小，以及资金面收紧导致PSL收缩，未来棚改货币化安置对房地产的拉动效应预计将逐步减弱。

2018年政府工作报告中指出启动新的三年棚改攻坚计划，今年开工580万套，较2016年减少40万套，2019和2020年预计将进一步减少。根据2012年统计的全国棚改存量户数大约为4200万套，按照计划，到2020年棚户区存量将降至100万套，棚改工作进入尾声，基本兑现改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村的承诺。

除棚改空间逐步缩减外，在去杠杆环境下，资金面收紧，包括PSL等政策性银行、国开行提供的贷款量也将收缩。2017年PSL净增加值共计6350亿元，较2016年的9714.11亿元同比减少34.6%。PSL余额总量尽管有所增加，2017年12月达到26876亿元，但增速有所放缓，较2016年1月回落10个百分点。随着PSL规模的缩小，将对棚改货币化安置比例造成一定影响，2018年棚改货币化安置比例预计将与往年持平或有所下降。

2018-2020年将再改造各类棚改区1500万套，其中2018年改造580万套，考虑到资金面收紧货币化比例预估为50%，按照2015-2016年货币化安置套均面积85平方米计算，预计棚改货币化安置将带动商品住房销售面积约6.5亿平方米，2018年为2.5亿平方米，2019和2020年为2.0亿平方米。未来随着全国房地产进入存量时代，商品住宅销售面积将在2016年达到顶峰之后持续下降，假设年均为10亿平方米，棚改货币化安置拉动的销售面积占商品住宅销售面积的比重2018年约为25%，2019和2020年均为20%，棚改货币化安置拉动商品住宅销售作用逐步减弱。

四、分省市关注棚改空间率先布局

各地棚改规模的差异将直接影响未来房企作为棚改参与主体的发展空间。尽管未来三年棚改将进入量缩攻坚阶段，但各地棚改规模差异较大，部分省市仍存在较大发展空间。

一是房企应优先选择未来棚改计划量大、发展空间较好的省市。由于未来三年各省市棚改空间存在较大差异，大部分省市进入量缩攻坚阶段，而辽宁、云南、内蒙古等未来三年的棚改规模则出现较快增长。房企在考虑进入城市时，应优先选择此类城市。

二是房企参与棚改应注重自身综合能力的培育。随着棚户区改造进入攻坚期，对参与房企的综合能力也提出了更高要求。房企可重点向两个方向尝试转型：城市配套服务商和产业特色小镇开发运营商。对房企来说，目前在一些城市拿地难度越来越大，通过棚改来获取土地，不仅要求住宅开发能力，更要求对城市区域进行综合配套的开发，包括商业、产业、社区服务、基础设施建设、环境整治等，房企需不断提升城市运营意识。同时，对于林区、矿区、资源枯竭城市、边远地区的棚改，市场化操作难度大，安置居民除了货币化安置之外，地方政府需要导入产业，将安置居民进行再就业，这就需要有产业特色小镇开发运营经验的市场化企业参与。

（文章整理于易居研究院）