2017年北京宅地供应超90宗 创下十年之最

宅地成交量增长3.7倍 溢价率为十年第二低

2017年居住类用地的71宗成交量同比2016年大幅上涨373.3%，总的建设用地面积为549.73万㎡，同比2016年更是增长了454.9%。

成交的71宗住宅用地里，大兴区最多，有10宗，房山区其次，有8宗。接下来丰台、顺义、平谷各有6宗，朝阳、海淀、昌平各有5宗，石景山、开发区各有4宗，通州区3宗，门头沟、怀柔、密云、延庆各2宗，东城区1宗。

环线位置上，二三环之间成交3宗，三四环之间成交2宗，四、五环之间成交3宗，五、六环之间成交39宗，六环以外成交24宗，也就是88.7%的宅地成交位于五环以外。

而从成交金额来看，2017北京全市住宅用地成交总金额为2398.1亿元，同比2016年上升356.5%，创下历史新高。

与成交金额创新高相呼应，2017年北京成交宅地的平均楼面价同样为历史最高，24749元/㎡的价格同比2016年增长3.6%。不过，3.6%的涨幅其实并不高，从2008年到2016年，除2011年环比下降以外，其它各年北京成交宅地的楼面价同比涨幅都在10%以上。

2017年北京成交宅地的平均溢价率则不高，25.81%的溢价率较2016年减少4.02个百分点，2015年以来连续降低，在十年的数据中仅高于2011年的8.58%。

共有产权房土地大幅增加

随着2016年北京土地整体供应、成交的萎缩，自住型商品房用地在2016年的供应、成交也大幅缩减。2017年北京再度加大了自住型商品房用地的供应力度，并将自住型商品房进一步升级为了共有产权房。据伟业我爱我家爱市场研究院数据统计，2017年北京共新增共有产权房用地38宗，在全部91宗宅地供应中占41.8%；成交的共有产权房用地为26宗，在全部71宗成交宅地中占36.6%。

分月来看，2017年北京共有产权房用地的供应集中在3月、6月、9月、12月，基本上每隔两个月就会集中释放一批。共有产权房用地的成交则没有供应的节奏，除4月成交8宗以外，下半年单月成交最高4宗。从2017年供应节奏及成交节奏的差异来看，2018年北京还会有大批的共有产权房用地成交。

“2015年时，北京土地价格升高，地王频现，2016年时，北京土地供应锐减，在此期间，北京楼市不断升温，房价不断攀升，市场风险急剧加大。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，“为平抑北京房价持续上涨，2016年北京出台了“930新政”，要求增加北京土地供应，尤其是自住型商品房用地，并重新要求执行90/70政策。因此，2017年北京的土地供应节奏明显加快，住宅用地的供应力度大幅提升。”

不仅如此，房掌柜看到，北京土地供应还做出了五年规划，明确2017年到2021年北京将供应住宅用地6000公顷，其中国有建设用地5000公顷，集体建设用地1000公顷，以保障150万套住房建设，这其中又包括产权类住房100万套，租赁住房50万套。

在政策的引导下，2017年北京土地供应大幅上涨，批量集中释放成为常态，其中主要就是住宅用地。而在住宅用地中，除了低价实惠的共有产权房用地，其它的普通住宅用地同样采取了严格的拍卖方法，限定商品住房销售价格，设定土地合理上限价格，当竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为现场竞报企业自持商品住房面积比例程序。自持商品住房面积比例同样有预设天花板，当现场竞报自持面积比例达到设定的预设比例时，拍卖又会转入高标准商品住宅建设方案投报程序。

胡景辉表示，在各种政策的控制下，2017年北京拍卖的土地基本都没有太大的利润空间，开发商的拍卖热情也大大降低，互相之间的竞争很小，大部分宅地只经过几次报价便得以成交，许多共有产权房用地甚至是以最低价成交。因此，虽然2017年北京的地价高，成交金额创记录，楼面价也达到历史新高，但土地市场的拍卖热度却并不高，平均溢价率也得到了很好的控制。

“2017年北京土地供应的大幅提升实际上就是调控楼市、稳定房价的供给侧改革措施。通过增加土地供应量，限制价格、限制户型面积，北京大幅增加了中低档住房的供给，缓解了之前两年的豪宅化趋势，满足了大批中低收入者的置业需求。”胡景辉分析称，从这些土地的区域位置来看，由于北京土地资源日益减少，新增供地基本都位于五环以外的远郊区域，其价格天生就相对较低，加上政策的各种调控，这些新增的土地供应转化为中低价的商品房供应则将有效的拉低北京的新房价格，尤其是共有产权房用地。统计显示，自住型商品房推出以后，北京的新房价格被拉低超过7%，如今升级为共有产权房，并加大了供应力度，未来共有产权房必将发挥更大的市场调节作用和满足刚需的作用。

如今，北京五年的供地计划已经确定，从2018年到2021年，北京还将继续保持2017年的供应节奏，各年的供应水平也将基本一致，现有的“限房价、竞地价”模式基本上也会继续延续下去，“地王”现象未来恐怕很少再有。配合房地产税等房地产市场长效调控机制的推进，北京的土地市场需要探索如何逐步改变土地财政模式，让土地供应、土地拍卖也逐渐回归居住属性，以满足人们的居住需求为第一要义。