降地价的核心在于政府让利
中央经济工作会议提出：建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
我们认为：多渠道保障意味着将形成租赁住宅、保障住宅、普通商品住宅与高端商品住宅四位一体的住房制度体系。
其中，最贫困人群由政府提供租金补贴租房而非廉租住房，当其经济条件转好时政府可以减少甚至停止租金补贴，也可以杜绝开着宝马住经适房的管理漏洞。
经济条件稍好的个人可以租赁企业、个人、政府提供租赁住房包括长租公寓;
有一定经济能力的可以购买共有产权房，自住限价房、经济适用房、安置房等，统一归为共有产权房管理，共有产权住房实行土地划拨，政府享有划拨土地价值相当的产权份额，共有产权可按市场评估价值和产权份额自由转让，政府可以同价优先收购。这也符合十九大报告提出的“拓宽居民劳动收入和财产性收入渠道”的要求。
普通商品住宅实行“限房价、竞地价”，政府按照土地出让合约管制销售房价，企业按照合约价格提供商品住宅，有助于土地市场降温、地价趋于合理。
“限房价、竞地价”的核心就是地方政府让利于普通购房者，主要是刚需和改善性需求。
房价究竟怎么限?显然不能再用过去的成本定价法来核定房价，而是要按照现有房价基本保持不上涨的逻辑来确定房价，才能真正实现抑制资产泡沫膨胀的要求。
与此同时，高端商品住宅可以不再纳入统计、不再限制房价，土地延续拍卖制，价高者得、多多益善。这样既可以补偿政府土地税费收入的减少，又可以释放高端住宅需求，还有利于截流资金外逃。
不必担心开发商因为不限价而去争抢太多的高端住宅土地，高价地抢多了，卖不卖的出去，让市场说了算。
更不用担心有钱人买了高价楼盘未来可能面临跌价风险，只要是自己全款买房，这也是周瑜打黄盖，愿打愿挨，即便是这些人被海外资本剪了羊毛，也与大众财富和国家安全无关。
“限房价竞地价”能否解开高价地难入市的纠结呢?
现在很多高价地项目的预售证发不出来，已经严重困扰了地方政府的住房市场管理，明显打乱了房企的开发销售节奏，也造成了市场供求关系的脱节。
这是因为要维持房价在不高于去年10月的均价水平，就只有用大量低价房对冲高价房，但去年很多一二线城市房价暴涨之后，可用于对冲的低价房越来越少，因此高价盘取证也就越来越难。
比如，上海去年10月销售均价是30134万元/平米，前不久，34万元/平米的上海汤臣一品卖了一套，这需要用多少套3万元/平米以下的房子对冲呢?上海还有多少3万元/平米以下的房子呢?
当然，房企不愿亏本销售，也延缓了高价地的上市节奏。
“限房价竞地价”可以倒逼地价下降，并让房企通过新增低价土地获得多项目平衡的机会，减少房企亏本销售的压力。
更重要的是，“限房价竞地价”将形成长期稳定的市场预期，这就告诉大家，普通商品住房将长期实行这一政策，房企知道未来只能卖这个价，就不会疯抢土地，而成本控制能力强的房企就有可能拿到更多的土地，有助于市场优胜劣汰。
高端商品住房市场能放开吗?
“限房价竞地价”肯定会减少地方政府财政收入，并遭遇地方政府的顽强抵抗。但是，放开高端市场，“堤内损失堤外补”，可以名正言顺地给地方政府弥补土地财政，通过适当的市场舆论引导，也不会引发舆情风波。
有高层领导说：“这个办法不错，但目前时机还不成熟”。
什么时候时机会成熟呢?
如果普通商品住房全面推行“限房价、竞地价”，当普通百姓买房不再受房价上涨的困扰之时，高价地就可以放开入市，我们就可以不用再玩这种掩耳盗铃的游戏了。
限价令不止是倒逼地方政府让利，当然也在倒逼房企让利。
房企回吐利润在所难免
据25家上市房企的半年报显示，其今年上半年平均净利润率水平达到13.73%，可见房企的利润空间还是不小的。
即便是去年以来有些高价地也确实存在亏本销售的情况，但全国布局的房企整体效益依然不低。
我们两年前就提出过房价地价差这一指标，可以对房企决策逻辑进行简单分析。
房价地价差越大，企业的利润空间也越大。
房价地价差过小，则不足以覆盖税费、建安成本、管理营销财务三项费用和利润，甚至出现亏损。
今年以来，39个重点城市的房价地价差均值为7391元/平米，基本可以完全覆盖税费、建安成本、管理营销财务三项费用和利润。
合肥已入市的高溢价率项目房价地价差都在4000元/以上，显然房企选择了能卖就卖的策略。
但是，也有一些城市的房价地价差或许不足以覆盖除地价之外的所有成本。
比如，长沙(楼盘)2993元/平米的房价地价差显然是不足以产生利润的，换句话说，凡是房价地价差低于3000元/平米的项目都可能面临亏损的现实。
北京、上海、厦门(楼盘)、郑州(楼盘)等地的房价地价差均超过10000元/平米，房企的利润空间相对更大。
站在城市政府甚或中央高层来看，房企整体利润空间还是有的。
限价令正在倒逼房企把挣到手的利润再吐出来。
有分析称：“从宏观层面看，2014年土地出让金和房地产相关的税收占房地产销售额的85.8%;从中观城市看，2015年土地出让金和税收占房价的56.8%;从微观上市企业看，2015年，土地出让金和税收占到房价的56%”。
很多人只是关注地价房价比，其实，这个数据对于房企来说意义并不大。
比如，今年厦门成交商品住宅用地楼面地价均价为25602元/平米，销售均价为38749元/平米，地价占房价比重为54.4%，这只能说明地价占比过高，而房价地价差依然可以达到13148元/平米。
而兰州(楼盘)楼面地价均价虽然只有2992元/平米，但房价均价也只有6762元/平米，地价占房价比重低至44%，但房价地价差却更低至3770元/平米，刚够保本。
因此，有些低于房价地价差均值的项目可能就很不幸了。
过去曾经发生过的个别楼盘撑不住，导致整个市场瞬间塌陷的情景依然历历在目。
过去撑不住是因为有价无市，现在撑不住则是亏本跳楼，亏本的项目可能成为拖垮市场的少数派。
粤公网安备 44010602005421号
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