欧阳捷：放松限价令？消除幻觉、能卖早卖！

　　限价令迟早会放松依然是全社会的共同预期。

　　我们曾经提出房价不可能一直维持在去年十月份的水平上，毕竟抓环保、去产能、去杠杆明显减少了供应，钢筋、水泥、铝型材等原材料都涨价了，人工成本在涨，资金成本也在涨，房价不涨很难说得过去。

　　但是，涨价的理由似乎还不够充分。

　　矛盾的焦点不在于能不能允许涨价，而是会不会引起舆论反弹压力。

　　“维持房价环比不上涨”的确起到了简单易行的控房价作用，但是，这也给监管部门自己套上了枷锁，明年怎么办?后年怎么办?我们不可能永远回避房价的动态调整问题。

　　我们建议房价实行渐进式放松。

　　有高层领导说：“这不可能，老百姓不会认同你涨价5%，他认为应该降5%才对，你这边还能放松让房价上涨啊?”

　　显然，政府最担心的还是房价上涨预期并未打消，控预期比控房价更难，而且为了控预期，就更不敢放松房价。

　　但是，预期是需要引导的。

　　合理的理由、适当的时机、妥善的方法、稳定的政策才是有效引导预期的有力武器。

　　政策引导需要多方努力，不仅住房官员应当正面引导、积极回应、纠正误区，而且可以通过政策部门、研究机构、大型房企发声、共同引导市场预期，推动合理预期的有效形成。

　　政府放弃发声，就等于放弃了舆论阵地。政府引导了合理预期，调控就更加游刃有余、收放自如。

　　控制了房价走势的合理预期，即使是限价令有所放松、房价稍有起伏，也不会引发社会的强烈反响。

　　控制预期在管控房价上涨时必要，在管控房价下降时也同样必要。

　　但是，大多数人忽略了限价令的另一重作用。

　　限价令倒逼二手房价、地价下降

　　正如我们过去所说，在限价令的倒逼之下，北京的二手房价下降是很正常的，因为二手房价比一手房价还高，当然大家就不买二手房了，而政府就是希望用压低的一手房价倒逼二手房价下调。

　　北京二手房已经出现了更多的下调现象。

　　网上有消息称：“中关村附近的学区房，成交均价约在11万元/平方米左右，相比最高点回调20%以上，北三环学区房已出现低于6万元/平方米的价格”。

　　有人说，二手房降价只是少数情况。

　　这是肯定的。

　　但是，二手房市场价格取决于成交价格，尽管只有少数房子成交，但却是真实的交易价格，而且它们的成交价格将影响后续的交易。

　　当市场真的出现更多的二手房成交价下降时，大多数人也不会再动买卖住房的念头，交易也就真的冷清了。

　　因此，二手房价是少数派的定价模式。

　　不过，大多数人的房子是用来住的，不是用来卖的，因此自住者不会经常关注房价的变化，他们脑海里的房价映像可能是那个没有下降的房价，他们也更宁愿相信房价即使下调未来也会回调，这是他们的心理价位之锚。

　　同时，人口并没有减少、地价并没有下降，这也导致下调的二手房价回弹的预期很高，特别是北京这样具有黑洞般吸引力的城市。

　　中央也希望限价令倒逼地价下降——这是避免资产泡沫继续膨胀的釜底抽薪之道。

　　显然，这是极为困难的，因为高地价的受益者是十分不情愿让出这块利益的。

　　在土地招拍挂制度之下，政府很难拿出限制地价上涨的措施，但限价令起到了一定的抑制地价上涨的作用。

　　尽管地价还没有下降，但土地拍卖的溢价率明显降低了，疯抢土地的状况明显减少了，毕竟房价不能超过去年10月水平已经成为今年严格执行的标准，寄希望于突破限价的房企也在逐渐打破幻想。

　　地市正在降温。

　　限价令本质上也是倒逼房企的理性释放，大家都不抢地了，地价自然也会下来的。

　　解铃还须系铃人。

　　不降地价，房价上涨预期就不会消散，房价上涨动能就始终存在。

　　最近，财政部发布2017年11月财政收支情况，前11个月全国国有土地使用权出让收入41390亿元，同比增长35.3%。

　　今年前11个月，全国土地和房地产相关税收中，契税4428亿元，同比增长15.1%;土地增值税4581亿元，同比增长17.3%;房产税2430亿元，同比增长18.1%;城镇土地使用税2202亿元，同比增长7.2%。

　　我们预计，今年全国商品住宅销售面积增长3%、销售额增长7%，这意味着房价均价上涨不会高于5%，都将远低于地价和税费上涨幅度。

　　地价上涨，涉及房地产的税收也水涨船高。

　　只有降地价，才能降低涉地税费，才能有效抑制房价上涨预期、降低资产泡沫膨胀风险。