2017年三季度10大国际都市中纽约房价领涨

    上海易居房地产研究院1月4日发布《10大国际都市房价指数报告》。该报告显示：1、 10大国际都市房价指数总体上持续了8年多的上涨，直到2017年仍保持着上涨趋势。2017年三季度，10大国际都市房价指数为148，环比2017年二季度上涨0.6%，同比去年同期上涨3.8%，与次贷危机后的低谷2009年一季度相比，上涨61.8%;2、环比增幅排在前3位的城市分别为纽约、洛杉矶和香港，环比增幅排在末3位的城市分别为北京、东京和上海;3、2017年三季度与2007年四季度相比，房价增幅排名前3位的城市分别为香港、北京和上海，增幅分别为189%、114%和99%，远高于其他国际都市，而纽约的房价增幅排名垫底，是10大国际都市中唯一一个负增长的城市，仍未回到次贷危机爆发前的水平。

　　易居研究院研究员赖勤表示，经济走势和货币政策是影响房地产市场的重要因素。就全球宏观经济形势而言，缓慢复苏的基本面不会改变，经济的上行会支撑房地产市场;虽然金融环境有收紧趋势，但只有紧缩的环境持续作用房价才会下跌，目前来看低利率的宽松货币政策仍是主流，因此有利于房价。综合来看，2017年四季度10大国际都市的房价总体仍将保持上升态势。

　　该报告主要有以下内容：

　　在经济走势和货币政策全球趋同的背景下，全球主要大都市房地产市场走势，尤其是房价变化，也具有一定的相似性和趋同性，为了更好跟踪和研究国际及国内大都市的房价变化，易居房地产研究院在国内率先研究和创建了10大国际都市房价指数报告。本报告选取了纽约、洛杉矶、伦敦、东京、首尔、多伦多、新加坡、香港、北京和上海等全球10大都市为样本，依据当地政府公布的统计数据展开分析。

　　一、10大国际都市房价指数

　　本报告共选取了10个代表性的国际都市，对各个城市的房价指数进行标准化处理后，以GDP占比计算得出的权重相乘，即得出当期10大国际都市房价指数。

　　美国次贷危机爆发以后，10大国际都市房价指数下滑，于2009年一季度触底，此后随着全球经济的逐渐复苏，10大国际都市房价指数也开始了上行趋势;其间，除了受欧债危机的影响小幅两个季度外，10大国际都市房价指数总体上持续了8年多的上涨，直到2017年三季度仍保持着上涨趋势。

　　2017年三季度，10大国际都市房价指数为148，环比2017年二季度上涨0.6%，同比去年同期上涨3.8%，与次贷危机后的低谷2009年一季度相比，上涨61.8%。当前10大国际都市房价指数的上涨，体现了全球经济的增长势头以及货币宽松政策效应。

　  二、10大国际都市房价增幅排名

　　1、纽约环比增幅高居第一

　　根据各国统计部门的数据，与二季度相比，三季度10大国际都市中，房价上涨的城市有5个，下降的城市有3个，持平的城市有2个。

　　环比增幅排在前3位的城市分别为纽约、洛杉矶和香港。其中，纽约以2.5%的环比增幅高居第一，这主要是因为美国经济增长超预期和华人购房群体增加，并且纽约作为世界第一大经济中心，其房产一直以来是优质资产，被全世界的投资者所追捧，房价存在着上涨预期。

　　环比增幅排在末3位的城市分别为北京、东京和上海。其中，北京以-0.3%的环比增幅位列倒数第一，考虑到这是房价指数的跌幅，实际跌幅会更大。北京房价下跌的主要原因是当地政府出台了严厉的楼市调控政策，再叠加预售价格的审批管控，引导此前房价过快上涨的市场逐渐降温，并且以房贷利率上浮和打击消费贷为代表的金融环境紧缩，将进一步使市场冷却。

　　2、同比增幅香港遥遥领先

　　同比增幅排在前3位的城市分别为香港、洛杉矶和纽约，同比增幅分别为15.1%、6.1%和5.2%，其中香港的同比增幅一骑绝尘，遥遥领先，这主要是因为2017年香港经济增长超预期，股市较好，积累了一定的购买力，并且香港地少人多，买家对房价上涨的预期不变，因此即使政府频频出台楼市调控政策，房价依然有较大上涨。

　　同比增幅排在末3位的城市分别为上海、新加坡和北京。其中，新加坡以0.2%的同比增幅位列倒数第二位，这主要是因为2009年后新加坡政府颁布了一系列楼市调控政策使楼市降温后，严厉的楼市管控政策保持了连续性和稳定性，新加坡的房价进入了漫长的盘整期，同比增幅很小。

　　3、2017年三季度与2007年四季度相比中国三城的房价增幅领跑

　　2017年三季度与2007年四季度相比，比较10大都市的房价增幅，增幅排在前3位的城市分别为香港、北京和上海，增幅分别为189%、114%和99%，远高于其他国际都市。这三个城市房价增幅较大，主要是因为过去十年中国经济持续中高速增长，城镇化进程中人口大量涌入北京和上海等大城市，城市建设和基础设施不断提高和完善，房产的大幅升值正是这一系列红利的体现，中国内地和香港的有房一族通过房产升值分享了经济发展的红利。纽约的房价增幅排名垫底，是10大国际都市中唯一一个负增长的城市，虽然近几年纽约楼市复苏，但是次贷危机对楼市的重创很严重，房价仍未回到次贷危机爆发前的水平。与纽约一样同是美国大都市的洛杉矶房价增幅则达到15%，增幅超过纽约较多，主要是由于洛杉矶以华人为代表的海外置业投资较多和旅游业较发达。

　　需要指出的是，本文中的北京和上海的房价涨幅和实际感受可能不一致，因为本文数据引用的是统计局公布的指数，该指数与实际相比，波幅偏小。此外，中国统计局的指数计算方法可能和其他国家的不一样，但是为了数据的权威性，本文仍采用各国官方公布的数据。

　　三、10大国际都市房价走势

　　1、纽约和洛杉矶

　　历史统计数据显示，美国爆发次贷危机和金融危机后，纽约和洛杉矶房价指数一路下行， 2007年至2008年都处于下行通道，在美联储零利率货币政策和一系列量化宽松政策的刺激下，2009年到2011年纽约和洛杉矶房价指数止跌回稳，在低位运行，随后于2012年步入了上升通道，上行趋势延续至2017年三季度，其中，洛杉矶房价指数已连续22个季度持续上涨。目前，美国政府已经打出了“加息+缩表+减税”的组合拳，这些政策将对房价的未来走势产生影响。

　　比较纽约和洛杉矶房价指数的波动幅度(最高点与最低点的差值)，纽约为58.4，洛杉矶为114.2，表明从长期来看，纽约房地产市场更加平稳，洛杉矶房地产市场则更容易大起大落，这与以华人为代表的海外投资需求占比较大不无关联。

　　2、伦敦

　　历史统计数据显示，全球金融危机爆发后，伦敦房价从2007年三季度的￡300000左右下跌至2009年一季度的￡247000，由于英国政府实施经济刺激计划，英国经济开始复苏，伦敦房价触底反弹，从2009年开始进入上行通道，至2017年三季度依然维持着上行趋势。2017年三季度伦敦房价达到￡485000，与金融危机爆发之前的房价高点￡298000(2007年四季度)相比，上涨62.8%。但值得注意的是，英国脱欧带来的影响正逐渐显现，需警惕其对伦敦房价带来的不利影响。此外，在2017年11月2日的货币政策会议上，英国央行宣布加息25个基点，这是英国央行自2007年7月以来的首次加息。自此，英国央行成为美联储、欧央行之后第三个退出宽松政策的主要央行。金融环境趋紧后，对房价将会是利空。

　　3、东京

　　观察历史数据，东京房价指数从2007年三季度的94.5下跌至2009年二季度的81.1，随后触底反弹，上涨至2010年三季度的88.6，之后又步入到下行通道，于2012年三季度触底，房价指数跌至80.2，然后房价指数开始震荡上行，于2017年一季度触碰到十年高点，近两个季度东京房价出现了小幅回调。2012年开始的这波行情主要是因为日本政府推出量化宽松政策后，东京的房地产投资气氛转好，并且由于成功申办2020年东京奥运会，吸引了包括中国买家在内的许多外国投资者。

　　近十年来，东京房价指数的最高点为98.9，最低点为80.2，波动幅度仅为18.7，因此东京房价走势较为平稳，没有暴涨暴跌。因为经历过房地产泡沫的破灭，所以日本人对于投资房地产更为理性，楼市也因此更为理性。

　　4、首尔

　　回顾历史数据，2007年二季度至2008年三季度首尔房价指数处于上升通道，从87.9上涨到102.9，随后经历了小幅小跌，2009年一季度房价指数触底，跌至99.8，之后企稳回升，在2009年至2017年的时间内，首尔房价指数都在100附近震荡。值得注意的是，截至2017年三季度，首尔房价指数已经连续13个季度上涨。这主要是由于低利率和购房限制较宽松等原因，首尔房价的持续上涨也已引起了政府的警觉，出台史上最严楼市调控政策打击投机需求。另外，2017年11月底，韩国六年来首次加息，成为美联储加息后亚洲第一个加息的国家，货币政策的收紧将会抑制房价的过快上涨。

　　近十年来，首尔房价指数的最高点为107.2，最低点为87.9，波动幅度仅为19.3，总体来看首尔房价指数走势较为平稳。

　　5、多伦多

　　从历史数据来看，从2007年二季度至2017年三季度，除了个别时点的微调外，多伦多房价指数基本持续上升，从2007年二季度的64.6上涨到2017年三季度的103.2，上涨59.8%。这主要是因为多伦多新房供应量较小，并且海外资金流入楼市较多。多伦多房价维持了近10年的上涨态势，通过房价收入比等指标可以基本判断存在泡沫。当地政府也意识到房价的不合理，于2017年4月出台了16条房地产新政，来抑制大多伦多以及周边地区的过热房市，其中的非居民投机税将有效抑制海外投机需求。政策效应也已体现在了多伦多房价上了，2017年三季度房价指数与二季度持平，持续多年的上涨势头或变为高位盘整。

　　6、新加坡

　　回顾历史数据，从2007年四季度至2013年一季度，除了短暂的受到金融危机的影响小幅回调外，新加坡房价持续上涨，这期间房价上涨的原因主要是美国推行QE，在全世界低利率的影响下，大量热钱涌入新加坡房地产市场。为了遏制房价过快上涨的势头，新加坡政府采取楼市管控政策，房价应声下跌，从2013年二季度至2015年一季度，房价处于下行通道，随后房价保持平稳态势，一直延续到2017年三季度。

　　7、香港

　　回顾历史数据，近十年香港房价指数总体上行，基本是大涨小跌的情况，并且上涨的时间要长于下跌的时间。具体来看，除了2008年、2011年下半年和2015年下半年，其余时间段香港房价指数基本是上涨的。截至2017年三季度，香港房价指数已经连续6个季度上涨。香港房地产市场持续走高主要有4个因素：1、地少人多，住房供不应求;2、金融环境宽松，利率较低使得炒房成本较低;3、看好香港经济和房地产的岛外资金大量涌入;4、内地资本外流，人民币进入香港方便。但种种迹象已表明，目前香港楼市存在泡沫，香港政府也意识到了这一点，2016年以来多次出台调控政策，并在2017年5月再加码，针对有多笔按揭贷款以及主要收入来自外地的购房者提高了购房门槛，以此来调控楼市。楼市调控政策也取得了初步成效，2017年三季度香港房价指数上涨速度明显放缓。

　　8、北京和上海

　　回顾历史数据，近十年北京和上海房价指数总体上行，基本是大涨小跌，并且上涨的时间要长于下跌的时间。房价指数的上涨，主要是由于国内经济的持续增长，京沪人口大量流入，居民因为投资渠道较少而将资产主要配置在房产上。从2016年四季度至2017年三季度，北京和上海的房价指数被遏制住了快速上涨的势头，走势较为平稳，分别稳定在260和220附近。

　　四、10大国际都市房价走势预测

　　2017年前三季度，世界主要经济体经济状况出现改善，全球经贸活动回暖，国际经济环境也出现一些积极变化。伴随政策不确定性下降，全球金融稳定性有所增强。展望未来，国际经济形势将进一步好转，国际货币基金组织(IMF)6年来首次上调了全球经济增长预期。在IMF最近对全球经济的展望中，2017年全球经济增速再次上调0.1个百分点至3.5%;全球贸易增长预计回升到4%附近，有望自2012年以来首次超过国内生产总值(GDP)增速。但世界经济仍存在不确定性，保护主义、发达经济体货币政策正常化推高利率、政治风险等，这些因素给世界经济蒙上了一层阴影。

　　2017年，美国打出了一套“加息+缩表+减税”的组合拳，这些事实宣告美国已经与量化宽松渐行渐远，将对美国经济乃至全球经济产生影响。欧洲央行超宽松货币政策仍在发挥效果，目前，市场预期欧洲央行将于2018年开始逐渐退出量化宽松，并于2019年年底启动加息，欧洲央行货币政策将渐进谨慎回归正常化。2017年下半年，英国首次加息，加拿大加息两次，韩国首次加息，全球货币步入收紧通道。中国目前利率水平处于低位，奉行稳健中性的货币政策，但以个人房贷利率上浮为代表的缩紧趋势已经显现。日本未明显改善通胀，短期内不会退出量化宽松的政策。总体来看，全球货币和金融环境处于宽松状态，但处于向紧缩状态的过渡期，未来有收紧的趋势。

　　从以往经验看，经济走势和货币政策是影响房地产市场的重要因素。经济转暖和货币政策放松，刺激地产市场升温，经济转冷和货币政策从紧，抑制地产市场升温。就全球宏观经济形势而言，缓慢复苏的基本面不会改变，经济的上行会支撑房地产市场;虽然金融环境有收紧趋势，但只有紧缩的环境持续作用房价才会下跌，目前来看低利率的宽松货币政策仍是主流，因此有利于房价。综合来看，2017年四季度10大国际都市的房价总体仍将保持上升态势。

　　展望2018年，不同城市的分化趋势会更加明朗：由于美国经济的持续复苏，国内和国外买家旺盛的需求和库存的不断萎缩，纽约和洛杉矶的房价可能将继续上涨，美国楼市的风险也将增加;英国脱欧、政治不确定性、经济增长放缓等将会对伦敦房价造成较大影响，预计伦敦楼市可能会有一段时间的低迷期;随着香港政府不断出台楼市调控政策，预计香港楼市的快速上涨态势或被遏制，因为仍有刚性需求存在，香港房价可能还会保持一段时间的上升趋势，然后增速放缓，逐渐平稳;由于北京和上海严厉的楼市调控政策没有明显放松的迹象，加上中国金融环境的趋紧，预计北京和上海的房价将稳中有跌。