戴德梁行：“稳”字当头 长效机制开启新征程

    住宅市场方面，深圳房价“稳”字当头。深圳全年住宅新房供应量较上年同期下降26%，住宅新房供应量创历史新低;全年成交价格连续15个月价格维持在5.5万元左右，价格维稳效果突出。

　　写字楼市场方面，2017年深圳甲级写字楼表现活跃。除去全自用的高品质写字楼外，全年有8个新项目投入使用，存量上升至428.78万平方米，租金则较去年同期上涨8.5个百分点。预计未来5年全市约有800万方甲级物业入市，南山区占比高达75%。

　　商业市场方面，优质商业逐鹿中原，实体商业携新零售蓄势而来。2017年全市新增供应67.8万平方米，优质购物中心存量增至326.33万平方米。大体量、优质的商业体入市皆取得较好的招商效果，全市空置率处于2.71%的较低水平。

　　深圳，2018年1月8日——全球领先的房地产服务商戴德梁行举行2017深圳房地产市场年度发布会, 对2017年深圳房地产市场的发展情况进行了全方位、深层次的解读，并对2018年深圳楼市的走向及各物业市场的发展趋势进行了预判。

　　住宅市场：楼市祭出最严调控，深圳房价“稳”字当头

　　2017年是响应国家宏观楼市调控，践行长效机制之年，频率高、范围广、史上最严等关键字可以用来总结今年出台的调控政策的特点。2017年出台的房地产相关调控政策措施超过200次，调控范围也从东部扩展到了中西部，从一二线热点城市扩散到三四线城市，中心城市和周边城市政策同步调控，形成“合力效应”。“五限”加上利率上调，严查消费贷、首付贷，严控资金违规流入房地产市场等措施抑制短期投机需求，稳定市场预期。一系列“史上最严”的调控措施接连出台，令全国房地产市场热度迅速降温，截至2017年11月，一线、二线、三线城市的房价环比增幅分别回落至0.7%，4.7%和6.9%。

　　虽然深圳这一年并没有出台新的调控重磅政策，但整体市场的表现仍始终在调控的影响之下。深圳上半年供应大降近7成，虽下半年供应有所增加，但全年住宅新房供应量仍较上年同期下降26%，2017年住宅新房供应量以327万平米创下历史新低，其在全年商品房供应中的占比也降至55%，全年成交面积也同比下降38%。全年成交价格虽较去年上升1.85%，连续15个月价格维持在5.5万元左右，价格维稳效果突出。

　　与此同时，“限贷限购”下公寓类产品的增加也拉高近两年商业物业在商品房供应中的占比，由之前的不足15%升至20%以上。戴德梁行大中华区副总裁暨华南及华西区董事总经理程家龙先生认为，因学区、落户等配套不完善及首付、贷款利率较高等明显缺陷，未来在长效机制建成和有形之手逐渐撤出之时，公寓类产品可能面临一定的风险。自去年深圳出台104史上最严新政后，深圳新房的成交均价一直保持在非常平稳的水平，年初预、现售价格管理操作细则也进一步削弱了市场各方对房价持续攀升的预期;正是因为这种一步到位的调控令市场降温并价格回稳，才使得深圳楼市避免了各地持续加码调控政策的局面，持续走稳的市场也为接下来长效机制的建设铺平了道路。

　　二手市场亦受到市场整体降温的波及。2017年，二手住宅成交量较上年同期下降33%，反映整体市场需求量的一二手住宅成交总量798万平方米，较去年同期下降35%。从戴德梁行监测的中高端住宅价格指数来看，价格年初同比去年同期小幅上涨了1.9%，年末则同比下降了0.1%，今年下半年出现微幅下调;而租金除季节性因素波动外，总体保持稳中微升走势。

　　未来展望：长效机制循诱市场转型，有形之手短期难以撤出

　　对于2018年的走势，戴德梁行华南及华西区研究部高级董事张晓端女士认为，经过多轮广泛深入的调控，“限购限贷限售限价限商”为代表的干预手段令房价将总体趋于平稳。为保持市场稳定，同时为长效机制的建设营造稳定的市场环境，有形之手短期不会退出，这意味着在未来一定时期内房价上涨将难以得到支持。

　　渐趋稳定的房地产市场为长效机制的建设奠定了基础，发展相对滞后的住房租赁市场将迎来大发展。12月8日的中共中央政治局工作会议明确提出“加快住房制度改革和长效机制建设”，并强调要“力争取得明显成效”，预计包括土地、市场、税收、交易、租赁、保障等多方面的长效机制组成部分将陆续出台。走在前列的租赁市场建设已吸引多方力量——开发商陆续进入、银企合作为租赁物业的开发持有提供更多资金支持、关于租赁用房的金融创新不断，自持型及权益型公寓均实现类REITs破冰等。大量需求将从商品房市场转移，对于构建多元化的房地产市场、缓解房价上涨压力、实现“住有所居”意义重大。

　　另一方面，深圳“十三五”期间计划供应人才住房和保障性住房35万套，未来5年大量的保障性住房陆续投入使用，“保障的归保障，市场的归市场”的双轨并行的环境将更有利于商品住宅市场的市场化发展。张晓端女士表示，随着租赁市场建设的大力推进、保障房覆盖范围扩大，再加上未来逐步推进财税体制改革、住房金融市场与监管制度的完善，住房市场长效机制有望最终建立，真正实现高端有市场、中端有支持、低端有保障的多层次、多主体、多渠道、多形式的稳定健康的住房供应体系。只有当长效机制完全落实建成之时，以行政干预为代表的短期调控手段才能无后顾之忧的彻底退出市场。

　　写字楼市场：供应放量刺激需求释放，南山区将成市场供应主力

　　2017年是深圳甲级写字楼表现较为活跃的一年。除去全自用的高品质写字楼外，全年仍有8个新项目投入使用，带来85.04万平方米的甲级写字楼供应，令存量上升至428.78万平方米，受供应刺激，吸纳量也达到了创新高的76.75万平方米。

　　过去三年新供应持续放量，市场总体处于供大于求的局面，而今年新供应更达到历史高位，但在良好的市场表现下，新供应连同去年累计的供应压力一齐得到消化，全市空置率不升反降0.69个百分点至12.57%。在活跃的租赁需求背后，是产业发展的支持，深圳金融、科技类企业无疑是新增需求的主力军，在市场新增需求中占比分别达到37%和30%。而结合分区的需求表现，金融业在福田甲级写字楼新增需求占比53%，科技类企业在南山甲级写字楼新增需求占比45%，这也恰恰契合了各区的产业结构特征。

　　租金方面，为了进一步消化空置，缓解可预见的2018年的供应压力，年末部分物业给予一定租金优惠换取承租率，令年末租金出现环比小幅回落，但较去年同期仍上涨8.5个百分点至268.74元/平方米/月。分区来看，作为深圳的金融中心，福田区的市场表现持续向好，地标物业的带动下，租金大幅上涨并保持平稳;虽然南山区写字楼市场已逐渐成熟，但大量的研发办公物业分流了部分写字楼需求，再加上众多项目集中入市令南山区甲级写字楼租金上涨承受压力;缺少新增供应刺激及城市功能的西移，令罗湖区整体需求疲软，租户搬离现象也时有发生，但成熟配套且租金水平略低，仍然吸引着咨询服务、物流等企业。

　　交投买卖方面，一手办公楼成交占全市写字楼成交近8成，其中大宗交易增多。除企业自用及机构投资者看好深圳市场动作频频外，近年政府通过购买大面积物业用于定向租赁鼓励扶持相关产业的情况也时有发生。不同于新房市场的成交受制于供应，二手办公楼买卖在区域选择上更偏向成熟区域，成交主要集中在发展成熟的福田区及罗湖区，但因福田及罗湖可出售的高品质的二手写字楼放盘量少，这也在很大程度上制约了二手成交量。

　　对于市场未来的发展，戴德梁行华南及华西区研究部高级董事张晓端女士指出，未来5年全市约有800万方甲级物业入市，尤其2018年将有180万平方米的集中供应，市场压力不可小觑。其中南山区作为未来深圳写字楼市场绝对的供应主力，供应占比高达75%，建设加快将令商务氛围也将得以快速提升，同时空集中供应下竞争加剧，空置率料被拉高。虽然总部型物业集中及项目推迟入市将在一定程度上缓解去化压力，但市场竞争依然激烈。预计到2022年，深圳将呈现多中心涌现的商务新格局——福田仍将是最成熟的核心商务区;后海、前海各自快速发展成型，不断壮大成为重要的商务节点，并有望在未来合力近前海的宝安中心区、蛇口片区，以及近后海的南山商业文化中心、科技园及深圳超总，描绘出更大规模、更具活力的商务中心。

　　此外，戴德梁行华南区写字楼部主管及高级董事罗进良在发布会上对近期市场关注焦点——共享办公在深圳的发展情况及趋势进行了深入的分析。罗进良先生表示，现代人力资源的年轻化、外部环境的不确定性和科技变革带来灵活性都呼唤新的办公模式的出现，共享办公即应运而生。一般的联合空间会把30%、40%的空间做共享的功能，比如共享的讨论区、会议室或者是演示的场所来促进使用者之间的交流。剩下的面积会分成个人的工位、联合开放工位，甚至移动的工位来出租给客户使用。这种以科技为主导、鼓励随时随地的工作文化，鼓励部门长期合作而不是单个任务、以任务完成为最终导向的工作模式，将会成为未来办公模式的重要组成部分。

　　商业市场：优质商业不断创新逐鹿中原，实体商业携新零售蓄势而来

　　2017年，来福士广场、万象天地以及壹方城入市，全市新增供应67.8万平方米，优质购物中心存量增至326.33万平方米。大体量、优质的商业体入市皆取得较好的招商效果，全市空置率处于2.71%的较低水平;积极的业态调整加上活跃的需求令年末租金同比去年同期上涨2.9%至938.85元/平方米/月。此外，外围区域购物中心涌现，包括坪山的益田假日世界、福永的同泰时代广场、福永的益田假日天地、大鹏的佳兆业广场等项目，为片区发展配套商业设施的同时，也丰富了深圳商业市场的格局。

　　伴随新项目的入市，经营者积极引入新品牌，多家区域首店、概念店、旗舰店等为深圳商业市场注入新生力量，也为品牌及业态的丰富度添砖加瓦。上半年入市的来福士为深圳首次引进了新加坡米其林一星餐厅莆田餐厅、蓝蛙餐厅、湊凑台湾火锅、百丽宫影城等;华润万象天地除了在零售业态中引入众多国内外知名中端服饰品牌如Theory、Philippe Model、Marie Elie等外，还引入国内第三家，文化气息爆棚的诚品书店及Zara Home、造作等家具生活品牌，商业业态在传统零售和餐饮以外的方面皆有突破。商业形态也有别于传统的集中式建筑布局，采用购物中心主体加独立街区盒子，形成街区+Mall的较为新颖的商业空间格局，营造出更加多元化的空间体验;深圳体量最大壹方城则首次引入日本家居连锁店NITORI、高配版韩国知名CGV影院、手作文创主题街区“人类热忱事务研究所”等使其主力店更具特色化。新项目在物业设计上更加注重产品细节，结合人文和艺术元素，充分体现“颜即正义”。

　　除了新项目在形态、业态、品牌等方面不断创新以外，成熟的商业体也不断推陈出新、精准客群以及寻求差异化来应对不断变化的市场及新项目的挑战。如与壹方城近在咫尺的海雅缤纷城早已做出充分的应对——积极布局高端人气化妆品YSL、CPB、Dior、Armani等品牌单店，引入Michael Kors、Sandro等轻奢服饰品牌，实现与壹方城的错位竞争，同时不惜关掉自有品牌超市，以网红品牌超级物种代之，并对餐饮业态进行积极调改，以带动客流量的攀升。

　　对于商业发展的趋势，张晓端女士认为：当前人们消费日益强调差异化、个性化，品牌的名气不再成为他们做出消费决策的最主要的影响因素，这促使了零售市场加快新品牌、新产品的培育。比如近年来零售市场上涌现出的越来越多的个性品牌、定制产品、设计师品牌等。现代都市快节奏的生活方式、激烈的竞争、不断攀升的生活压力及可能存在的环境污染威胁促使消费者更加关注健康和教育，并愿意通过娱乐支出来平衡工作及生活，因此服务型消费比重将不断攀升。同时科技的发展和新技术的应用为消费升级提供了强大的助推力，移动支付、智能导购、现代物流技术的应用极大地提升了消费体验，并显著地促进了零售市场的发展，“新零售”的出现正是基于科技行业的迅猛发展。未来消费的核心将不再局限于商品本身，场景、服务、体验等均成为消费的一部分。这迫使零售精耕消费场景的打造，不断提升服务、增强消费体验来提升其竞争力。

　　结合商业物业市场的表现，平安金融购物中心、深业上城、海航城等多座优质购物中心预计将于2018 年入市，全年供应高达130多万平方米，不过囿于建筑进度、招商等多方面因素，延迟开业的情况比较普遍，因此推断届时市场实际压力将小于预期。随着城市的发展，关外将布局越来越多的优质购物中心项目，大体量全业态的区域型项目逐渐完善外围商圈格局的同时，新的尝试和探索也将令商业市场衍生更多新的创意和趋势，结构性拉低全市租金水平亦不可避免。