仲量联行：2018年亚太地区房地产市场展望

2017年多起大宗房地产交易成为媒体关注的焦点。其中，香港中环中心（TheCenter）以52亿美元售出，成为全球最大的一宗单体办公楼交易；大型酒店集团雅高集团（Accor）出资12亿美元，收购澳大利亚Mantra集团旗下的服务式公寓投资组合；凯德投资信托斥资15亿美元收购新加坡亚洲广场大厦2号楼（AsiaSquareTower2）。

仲量联行研究团队预计，未来，在核心市场持续增长和投资者对发展中市场加大关注的带动下，2018年整个亚太地区的房地产市场成交量将同比增长5%，增至1350-1400亿美元。

那么，2018年亚太地区的房地产市场对投资者和企业意味着什么？在此，仲量联行分析了2018年房地产市场的主要发展趋势。

·中国房地产开启“新时代”

在“房子是用来住的、不是用来炒的”这一基本定位下，随着监管的加强和宏观调控政策的深入，中国的房地产行业将在2018年开启一个“新时代”。

“展望2018年，随着调控政策由一、二线城市向三、四线城市深入，加之国家货币政策的收紧，我们预计三、四线城市此轮上涨周期将接近尾声。然而我们必须看到主要的一、二线城市库存量目前还是处于历史低点，大部分城市的库存去化时间也维持在12个月以下，从而导致开发商在短期内继续拥有一定的定价权。”仲量联行中国研究部总监周志锋表示：“在供应长期匮乏、人口红利以及政府支持等因素的推动下，租赁住房将会成为中国的下一个市场关注点。从长期来看，中国的房地产开发商和投资者将迎来许多富有吸引力的商机。”

·印度房地产市场将赢得更多全球投资者的青睐

2017年，机构投资者在印度房地产市场开展了多宗大型投资交易。其中，新加坡政府投资公司（GIC）出资14亿美元，收购了DLF数码城33%的股份。全球保险公司安联旗下的房地产分部宣布与印度SharpoorjiPallonji集团达成合作伙伴关系，共同成立一支专门面向印度办公楼市场、总价值5亿美元的基金。

仲量联行亚太区研究部总监MeganWalters博士表示：“2018年，对投资者而言，印度将继续成为（亚太地区）领先的发展中市场。印度一线城市的办公楼和零售细分市场预计总回报率将最高。印度此前的多项改革措施，如废钞决定和商品与服务税的执行等带来的短期破坏性影响已经终结。2018年，鉴于印度经济增长和房地产市场长期基本面的看好，投资者可能考虑强势进军印度房地产市场。”

·另类房地产细分市场将成为房地产投资者关注的焦点

2018年，投资者将寻求在另类（非传统）房地产细分市场–如老年护理/老年公寓、学生公寓、教育、数据中心和自存仓设施等的投资机会，以便对其投资组合开展多元化投资，寻求长期增长机会。

Walters博士补充道：“我们发现，投资者对另类房地产的关注度日益增长，市场商机无限。这些另类房地产细分市场的需求明显超过其供应量，同时，该地区的人口需求推动因素也迅猛增长。与其它传统资产类型相比，自存仓设施的收益率更具吸引力。其收益率在东京和新加坡达到5%-7%，在澳大利亚达到5%-8%，在中国和印度达到8%左右。”

·科技对房地产的影响将日益加大

房地产科技（房地产和科技的融合体）现已成为房地产行业最新的一个颠覆因素，预计2018年将加快其发展势头。数据显示，2013-2017年期间，亚太地区房地产科技初创企业在全球地产科技初创企业的融资总额（78亿美元）中所占比重达到60%（48亿美元）。

长期来看，服务的数字化、物联网（IOT）的运用和自动化将对企业房地产战略、团队组织架构和流程产生重大影响。物联网——网络智能系统和设备——的引入，将进一步提高房地产投资组合利用状况和绩效的透明度。智能楼宇将助力业主和租户提高绩效和节省成本。”

·企业将力求设计更具吸引力的办公空间，以便在人才争夺战中赢得先机

一方面，控制成本仍将成为绝大多数企业的重中之重；另一方面，争夺优秀人才也将成为企业关注的焦点。2018年，在许多企业利用办公场所来提升员工敬业度，吸引和留住优秀人才的同时，越来越多的企业将利用联合办公空间来实现上述目标。如果企业能够提供高科技、个性化和创新办公空间，如协作式办公场所、餐饮、健身和员工福利区，创造以人为本的工作体验，就必将在人才争夺战中脱颖而出，吸引到最为优秀的人才。

创造一个整体化的用户体验，已开始使办公空间发生根本性的变革。未来的办公空间将在满足员工需求的同时，推动其工作效率和满意度的提升。”