北京住宅近三月成交陷入泥潭 未来或将有小反弹迹象

随着楼市调控政策的持续深入，10月份北京楼市交易数据继续陷入低谷。不过11月份的部分日度数据显示，年底前成交将有小反弹的可能。

11月29日，上海易居研究院发布最新报告显示，10月份，北京新建商品住宅成交面积为38万平方米，环比增长3%，同比减少49%。今年8-10月份北京住宅成交均低于40万平方米，若剔除春节所在的月份，此类交易数据已经创下了2010年以来的月度历史最低水平，可以概括为“交易陷入泥潭”的特征。

房掌柜查阅报告获悉，今年前十月北京新建商品住宅成交面积为436万平方米，同比下跌46%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，当前市场交易已处于历史最低点，但预计11-12月份交易将有小幅上升的可能，尤其是两个因素将有利于年底成交达反弹，一方面部分房企依然有追赶年度销售业绩的打算，预售证办理的节奏或加快，另一方面是今年3月份开始，北京持续加大对住房醒目新开工等的督查，这也有助于形成更多的房源。

“受此影响，全年北京住宅成交面积同比跌幅或收窄，最终达到40%左右的水平。”严跃进指出。

北京新建商品住宅成交面积 

报告指出，10月份，北京新建商品住宅库存面积为625万平方米，环比减少3%，同比减少20%。

对此，严跃进表示，近一年北京住宅市场的库存规模经历了“下跌、筑底、反弹”的三部曲，目前总体上处于低位震荡的阶段。

报告显示，10月份，北京新建商品住宅成交均价为46273元/平方米，环比增长6%，同比增长38%。

“观察北京房价的历史走势，2015年下半年开始，成交均价总体上呈现出逐渐攀升的态势。”严跃进认为，去年9月份开启了新一轮的政策收紧周期，房价上涨态势明显受到抑制，今年前十月分房价总体上在4-5万的价格区间波动。

从物业结构来看，10月份，北京10万元及以上均价的豪宅项目成交套数为13套，环比增长30%，同比减少80%。

在严跃进看来，从此类豪宅项目的市场走势看，最近5个月交易总体处于下行态势，当前已经处于历史较低的水平，基本上进入了“入冬”的阶段。“豪宅市场的降温，也充分说明了去年四季度开始的信贷管控政策的有效性”。

根据报告可知，10月份，北京商住房项目零成交。值得注意的是，自今年6月份开始，北京商住房已经出现了连续5个月的几乎零成交状态。

北京商住房成交套数 

严跃进称，此类物业“烫手山芋”的特征非常明显，在此类物业现有政策作出调整之前，预计未来几个月会继续保持零成交的状态。

10月份，北京别墅项目成交套数为279套，环比增长22%，同比减少63%。

“近期几个月的交易数据说明，此类物业总体史昂处于持续的降温态势，目前略有反弹。”严跃进认为，从横向对比来看，别墅物业相比其他物业在降温力度上相对较小，一方面这和北京近郊区市场此类房源供应相对充足有关，另一方面也和别墅产品稀缺性所带来的积极认购有关。

报告还显示，10月份，北京自住型商品房成交套数为1套。房掌柜注意到，自今年6月份开始此类物业近似乎零成交，市场交易非常疲软。

严跃进表示，类似物业交易疲软，和房源不足有很重要的关系，但此类物业交易未来依然有反弹的空间，尤其是在未来5年完成25万套共有产权住房供地的计划下，预计2018年此类物业交易会有继续上升的可能。

“10月份北京房地产交易继续表现低位运行状态，充分说明政策管控的有效性。”严跃进指出，部分物业的持续零成交，也说明相关政策管控的严厉性，受市场交易疲软的影响，近期北京房价总体上也维持在相对平稳的状态，有助于进一步稳定市场预期。

此外，严跃进还指出，11月份的部分日度数据释放了新信号，体现了年底前交易正不断走出低迷局面、小幅升温的态势，这对于房企年度销售目标的完成也有积极的作用。

“当然在这个过程中，住房交易的秩序需要继续稳定，要防范年底前包括乱涨价在内的各类干扰出现。” 严跃进提示。