80城库存规模回落到四年前水平 补库存节奏需要加快

11月27日，上海易居研究院发布最新研究报告显示，截至10月底，其监测的80个城市新建商品住宅库存总量为39490万平方米，环比减少2.1%，同比减少10.1%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，2015年以来全国80城库存规模就呈现出持续性的下跌态势，充分体现了近三年全国去库存“战役”取得了较好的效果。

观察历史数据可知，当前全国80城库存规模相当于2013年8月的水平，即库存规模回落到了四年前的水平。

80城新建商品住宅库存量 

房掌柜查阅报告获悉，截至10月底，一、二、三四线80个城市仙剑商品住宅库存总量分别为2168/23884和13438万平方米，环比增幅分别为-2.2%、-2.4%和-1.5%，同比增幅分别为-17.6%、-9.6%和-9.6%。

对此，严跃进表示，当前三类城市均呈现了环比和同比的下滑态势，未来部分房价上涨过快、库存偏少的城市，补库存的空间依然较大。

从城市数量来看，10月份，80个城市中，有13个城市库存出现了同比增长现象。其中，珠海、合肥、惠州3各城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到95%、79%和77%。

此外，80个城市中，有67个城市库存出现同比下滑态势。其中，杭州、柳州和马鞍山的同比跌幅较大，分别为55%、49%和38%。

在严跃进看来，库存同比下跌的城市数量明显多于上升的数量，80城补库存的节奏需要加快。

报告显示，10月份，80各城市新建商品住宅月度新批准预售面积为2782万平方米，环比减少33.3%，同比减少36.4%。

“总体上看，10月份房企推盘节奏有所放缓。”严跃进认为，这也说明当前预售证管控政策一人是比较严厉的，且超乎预期。

80城商品住宅新批准预售面积 

根据报告可知，今年前十月，全国80个城市新批准的预售面积为32711万平方米，同比下跌16.5%。

对此，严跃进解释称，预售证发放规模减少，一方面和各地前两年供地节奏有所放缓有关，另一方面也和各地价格管控有关。“在当前房地产四次昂求稳定的大背景下，很多高价楼盘若不主动调低申报价格，那么就会面临无法获得预售证的尴尬。”

此外，从存销比方面来看，10月份，80个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为10.8个月，与9月份持平。

具体来看，10月份，一、二、三四线80个城市新建商品住宅存销比分别为11.9、10.7和10.9个月，相比9月份11.6/10.6和10.8个月数值，三类城市均有所反弹。

“观察近期这三类城市的存销比数据，从纵向看，基本上都呈现了在低位水平上微小反弹的态势。”严跃进表示，而从横向看，一线城市的去化周期基本比二线城市、三四线城市要打，已经增长到压迫房价下跌的程度，这也可以解释近期几个月国家统计局公布的70城房价指数中，一线城市房价指数率先下跌的现象。

此外，严跃进还指出，今年前十月全国楼市深度调整，充分体现了去年“930新政”调控以来的政策效应，尤其是一些房价过快上涨的城市，在预售证发放上持续收紧，对于督促房企降价。稳定房价等都发挥了重要作用。

“从短期来看，至少在今年年底前，考虑到房价稳定的政策导向没有变化，所以年底前部分城市依然会执行较为严厉的预售证管控政策，这会制约库存规模的上升速度。”严跃进强调。