全国性企业布点华北二线城市 推动写字楼需求增长

近日，世邦魏理仕针对天津、沈阳、大连和青岛的甲级写字楼市场进行租户普查，发布《中国重点城市甲级写字楼租户调查报告|2017 华北二线城市》。报告分析和展示了四个市场的租户结构和市场特征，并对未来市场发展趋势进行展望。以此为这些城市租户的选址策略、开发商和业主的开发运营策略和投资者的投资策略制定提供参考。

天津

天津本土企业的租赁需求相当活跃，其租户比例占整体市场的37%，在华北区四个二线市场中最高，且主要来自于新兴行业。从租户行业类型来看，混业金融业在天津蓬勃发展，支撑非传统金融业成为市场租赁需求主力。然而，内资外地企业及外资企业的需求则依然集中于传统金融业。

展望未来，短期内市场空置率依然高居不下，使得业主间为争取高品质租户的竞争日趋激烈；然而从长期来看，“京津冀一体化”则将成为未来天津租赁市场需求增长的主引擎。

沈阳

东北区域中心的地位吸引外来企业在沈布局选址，使得沈阳的外资租户比例（18%）和内资外地比例（55%）均在华北四个二线市场中领先。经过一轮甲级写字楼市场租金下调，TMT及消费服务类行业的租赁面积需求较大；同时，这也使得承租能力较低的租户群体则借以扩容，使沈阳甲级写字楼租户结构更趋多元化。

展望未来，市场供应仍多集中在城市核心商务区，且多数项目以租售并举为策略，定位中低端市场。从市场需求来看，金融及服务业将继续成为需求主力。在政府鼓励下，TMT行业将成为主要增长点。

大连

代表高端需求的金融业和专业服务业在大连甲级写字楼市场占比均为华北四个二线市场中最高。其中内资外地传统金融企业需求最为突出，其租赁面积占比为51%。在整体市场新增需求乏力的情况下，开发商的开发意愿较低，使得大连过去几年和未来几年的新增供应水平均处于四大市场的最低水平。

展望未来，传统商务区可开发土地稀缺，新兴商务区供应开发进度缓慢或停滞，使得新增供给短期内较为有限。从市场需求端来看，金融业需求依然强势，服务业有一定成长空间。同时，办公升级及搬迁需求将有所增加，但市场整体需求增长空间有限。

青岛

银行、贸易运输、制造业等传统行业在青岛甲级写字楼市场占比为华北四个二线市场最高，分别为14%、26%和11%。而新兴行业则更具成长性，因此未来青岛甲级写字楼的租户结构将日趋多元化。从供应端来看，青岛甲级写字楼市场的散售项目比例为四大市场最高，传统行业企业购买写字间自用的需求保持旺盛。但是，随着服务业和新兴行业的不断发展，业权统一、管理规范的项目需求前景将看涨。

展望未来，传统商务区新增供应受土地供给限制，新兴商务区供应比重将进一步上升。金融业依然强势，贸易运输企稳，两者依然是市场需求主力。而服务业和TMT产业将会有较大的成长空间。

世邦魏理仕中国华北区研究部主管 孙祖天表示：“在城市化和产业升级不断推进的大背景下，作为华北地区经济、人口规模和市场地位领先的二线城市，全国性布点的内外资企业在天津、沈阳、大连和青岛进行办公室选址和扩张，为当地写字楼市场创造持续稳健的租赁需求。金融业仍然是这些市场的需求支柱，而服务业和TMT日渐成为需求增长引擎。”

世邦魏理仕中国华北区顾问及交易服务办公楼部执行董事 刘焕丽指出：“过去几年天津、沈阳、大连和青岛新增供应密集，且大部分新入市项目在软硬件上都具备较高的品质，此时租户在这些市场进行选址布点、搬迁或升级更容易获得高性价比的选择。我们同时看到租户和业主在这些市场日趋关注写字楼的设施品质、物业管理、节能环保及健康和人性化等非价格参数，体现这些市场的成熟度正日益提升。”