9月27日，中共中央、国务院对《北京城市总体规划（2016年—2035年）》予以批复，重点提出人口控制、不拆老城保护城市特色和深入推进京津冀协同发展。从今年3月份规划草案公示到目前正式批复历时半年，可见中央对于北京城市定位和功能的高度重视，显现以北京为核心的世界级城市群的重大意义。北京城市新规划将会对北京城市格局及房地产市场产生深刻的影响。
1、长期来看，人口疏解与总量控制能够抑制房价上涨的动力。人口持续流入是房价上涨的长期动力，持续不断的人口流入产生未来供不应求的预期，同时只有需求的不断涌入才能使改善性换房成为可能。近年来北京改善性需求达到70%左右。人口疏解和总量控制意味着需求的约束，首次置业需求的增速将会减缓，对应换房需求的规模也会下降。北京人口增速在近几年已经出现了明显的下滑，北京市2016年常住人口为2172.9万人，因此到2020年仅有127.1万人的缺口，人口增速的放缓和总量约束有利于抑制房价上涨的动力。
2、二手房市场的重要性将会进一步提高。北京城市新规划提出优化城市功能和空间布局，形成“一核一主一副、两轴多点一区”的城市空间布局，城市格局的优化和重塑直接导致行政机关、产业、商业、教育、医疗等在全市范围内的重新布局，会导致人口和居住地的重新配置。同时，新规划明确提出，“城乡建设用地规模到2020年减少到2860平方公里左右，2035年减少到2760平方公里左右”。显然，居住地的变化不能依靠加大新房的供应，只能依靠二手房的流通。二手房的流通能够实现不同收入水平、不同需求层次的需求优化配置。目前，北京的二手房交易已经超过80%，未来这一占比将会继续增加。
3、短期需求端的管控力度不会放松。北京城市新规划提出要“加强需求端管控”。从最近一轮房地产调控的效果上看，北京房地产市场的需求具有较强的韧性，刚性需求和改善性需求占据绝大部分，即使居民购房杠杆在调控下出现回落，但短期内依旧存在较强的看涨预期。在供给仍然短缺的情况下，需求端管控一旦放松将可能导致房价的再次反弹，这与“建立促进房地产市场平稳健康发展的长效机制”的目标相违背，因此需求端的管控力度不会放松。
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