7月库存延续上半年下滑态势 去库存周期拐点已来

8月29日，上海易居房地产研究院发布最新研究报告显示，截至2017年7月底，易居研究院监测的80个城市新建商品住宅库存总量为40211万平方米，环比减少0.5%，同比减少11.1%。观察历史数据，当前库存规模相当于2013年9月的水平，即库存规模跌回到了四年前的水平。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，从其动力上看，一些大城市预售证管控较为严厉，市场供应相对偏弱。而对于一些中小城市来说，楼市相对火爆，进而也增强了去库存的动力。

80城新建商品住宅库存量 

数据来源：各地官方房地产信息网、CRIC、易居研究院 

房掌柜查阅报告获悉，2017年7月，80个城市中，有19个城市库存出现了同比增长现象。其中合肥、惠州和珠海3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到47%、33%和 25%。同时，80 个城市中，有 61 个城市的库存出现了同比下滑态势，其中九江、杭州和滁州的同比跌幅较大，跌幅分别为 53%、51%和 45%。

“对于此类同比下跌的城市来说，本轮去库存的效果较为明显，部分城市则需要积极补库存。 ”严跃进表示。

报告显示，2017年7月份，80个城市新建商品住宅月度新增供应量为3251万平方米，环比减少14%，同比减少16%。而新增成交量为3450万平方米，环比减少10%，同比减少18%。7月楼市呈现供小于求的态势。

“从今年1-7月份数据来看，成交指标总体上比供应指标更为活跃。当然供应规模相对较小的很重要原因在于，部分城市对于高端楼盘预售证管控是较为严厉的。”严跃进指出，另外受限价政策的影响部分房企也暂时选择了不拿预售证的策略。

报告还显示，截至2017年7月底，一、二、三四线80个城市新建商品住宅库存总量分别为2190、24484 和13537 万平方米，环比增幅分别为1.9%、-0.5%和-0.8%，同比增幅分别为-24.2%、-9.8%和-11.1%。

经历了本轮去库存政策消化期，可以看出，有很多三四线城市的去库存周期已经明显收窄，即存销比较小。从80个城市的具体数值看，2017年7月滁州、九江、清远等城市的去库存周期较小，且明显低于12-16 个月的合理区间。

统计显示，如果以12个月作为分界线，那么至少有30个三四线城市存销比是低于或等于12个月的。这30个城市也是亟需供地和补库存的城市。

此外，报告指出，2017年7月份，一、二、三四线80个城市新建商品住宅存销比分别为10.2、10.7和 10.2个月。相比6月份 10.0、11.0和10.4个月的数值，一线城市有所扩大，而二线、三四线城市则有所收窄。

80城新建商品住宅存销比走势 

“过去三四线城市的去库存周期相对较高，并因此形成了“市场分化”的现象。但这一轮楼市调控下，三四线城市基本面得到较好改变，这和外溢效应积极释放、购房预期不断调整等因素有关。”严跃进认为，从数据上看，当前三四线城市的去库存周期甚至小于二线城市，充分说明其去库存效果是较好的。

在严跃进看来，2017年7月份80城去库存延续了上半年的趋势，去库存效果总体较好。这充分体现了“房子是用来住的”政策导向，对于相关房企资金回笼也具有积极意义。

“随着去库存效果的逐渐显现，部分城市库存不足的风险也开始暴露。”严跃进预测，下半年补库存会形成两条路径：第一、对于去库存周期或存销比偏小的城市，土地供应会明显增加。部分三四线城市也有望积极增加供地。第二、对于一些热点城市尤其是租赁市场活跃的城市，积极增加租赁用地以对冲购房市场压力将成为主流选择，进而也体现出长效发展机制的政策导向。